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基金 | 2019-04-10 05:00

曾德明: 中國房地產市場活力回歸

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有許多國際投資者一直以來都認為,中國房地產市場距離災難僅僅一步之遙。

在2010年代初期,「鬼城」的照片持續出現在主流媒體上,讓人們不禁擔憂,中國經濟增長的重要一環正在斷裂。許多城市都被貼上了「鬼城」的標籤,但內蒙古城市鄂爾多斯可能是其中最著名的一個。這座城市由於其雄心勃勃規劃的康巴什區人口過少而淪為「空城」,在國際上一夜走紅。

但不過幾年時間,人們談論起中國房地產市場,提到更多的是「過熱」兩個字,市場亦因此憂慮價格飆升可能預示着世界第二大經濟體的基本面趨於崩潰。雖然過度供應和過度需求均反映中國地產生態體系的一些潛在問題,但投資者必須明白中國不僅是個地理大國,也是個經濟大國,供需錯配在幅員遼闊的中國難以避免。

供需錯配難以避免

歸根究底,內地房地產的許多核心問題其實都是來自國家以往對經濟增長的執着。許多地方政府為了達到GDP增長目標,過分依賴基礎設施和房屋建設拉動投資。這景象在2010年代初期十分明顯,但自從國家主席習近平於2013年上任以來,情況有了變化。中國不再執着於追求增長,地方政府為了增長而建設的壓力也變小了。

然而,尚未出售的庫存仍然需要清空。2015年,中國調整了棚戶區改造計劃,允許地方政府對貧民區的居民提供現金補償。這成為市場上強力的去庫存工具,從而緩解過度供應的問題。不過,供給雖然下降,但由於經濟高速增長、收入增加和炒作行為等綜合因素,市場需求卻持續增長。很快,空城景象就被對房地產市場過熱取代,而曾經被稱為「鬼城」的鄭州,也因此樓價大漲,導致市政府不得不出台限制措施。

增長放緩政策放鬆

大部分樓市降溫措施都與始於2016年底的中國去槓桿運動同時展開。然而,攀升的地緣政治不確定性、全球經濟增長放緩和2018年的中美爭端,都為中國經濟增添了壓力,並促使一些城市放鬆了特定的樓市限制措施。

與此同時,中國經濟增長放緩也會對棚改計劃產生重大影響,尤其是當內地製造業及出口數據等重要指標持續表現差強人意時,以房地產促進投資增長將變得尤為現實,而這也為棚改計劃會否在短期內進一步縮減加上了不確定性。

看好大型房地產商

這對許多大型中國地產商無疑是有推動作用,因為它們在過往多年通過棚改項目的機會,拓展市場份額、償付貸款並注重提升盈利能力。我們看好聚焦一二線城市,而同時持續取得強勁銷售增長的地產商。此外,由於大型地產商一直在通過行業整合增加市場份額,它們也因此擁有更好的研發和獲取土地能力、瞄準供需更為匹配地區的業務發展靈活性,以及更多元的集資來源和更低的融資成本。在研究地產商時,進行基本面研究、建立詳細的財務模型、確認銷售量、衡量類似地區交易的銷售價格、進行頻繁的實地考察都是投資者必須考慮的因素。