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理財方案 | 2018-11-03 05:00

卓啓雄: 環球市場變化大 樓市料轉橫行

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在2016年11月撰文時,評論當時政府推出的樓市「辣招」效用成疑,甚至會進一步推高樓價。事隔剛好兩年,中原城市領先指數由2016年11月初的143.49點,升上今年10月21日的184.77點,升幅約達30%,再創樓市新高;然而,上月美國再度加息,香港銀行的最優惠利率終於調升,加上遇上中美貿易戰和環球股市大調整等因素,樓市升勢是否已經結束、樓市走勢又何去何從?

筆者認為,樓市短期已經見頂,未來將會呈現一個比較長時間的橫行,價值或會下跌,惟調整幅度將不會太深。

低息環境造就升勢

每一個資產泡沫的形成,無論是股市或樓市,均有一個明確的主題,例如2000年的科網股概念、2007年港股資金北水南調等,都造就資產價格推到高峰,但當支持這個主題的因素不再或結束,整個升勢便會失去動力,隨之而來就是跌市的開始。雖然影響樓市升跌的因素眾多,例如經濟環境、利率變化或供求關係等,但今次造就長達十多年樓市升勢的主要「元兇」,肯定是持續的超低利率水平 。由2008年3月開始,香港銀行的最優惠利率都維持在5厘至5.25厘水平,到上個月終於調升。踏入加息周期,人們對低息環境的憧憬幻滅,整個市場頓然失去一個明確升市主題,實在難以支持樓市再向上攀升。

然而,今次的樓市調整和1997年不一樣,不會出現懸崖式的跌幅,主要因為現在的經濟基調和1997年有很大分別。

加辣措施無礙攀升

首先是按揭成數,在金管局多次調低按揭成數下,現時全港住宅的平均按揭成數大約在五成左右,和1997年大部分人承造九成按揭有很大差別。這代表即使樓價下跌,要變為負資產的壓力仍有一段很大的距離,而供樓負擔比率亦維持在健康合理水平,有樓人士毋須急於平賣資產套現。

另外,由2009年對樓市加辣措施實行以來,市場已經由用家作主導,隨着樓價升幅驚人,大部分擁有物業人士的買入價,遠比現在市場價格低;加上市場上有不少業主都已經「供甩樓」,又或者剩餘很少的按揭餘額,他們更不會賤賣或急於將手頭上的物業放賣,二手市場的價格應不會出現大幅下跌。

過往十多年,樓市出現過不少大幅度的調整,但就算以2008年百年難得一遇的金融海嘯為例,樓市都只是跌約三成左右,因此中美貿易戰的影響相對比較輕微,不會對樓市造成太大衝擊。

在現時的基本經濟層面上,樓市會橫行一段比較長的時間,即使需要調整,幅度最多只會在20%以內。若然想趁環球市場調整期間置業或者「細屋換大屋」,建議先詳細了解市況,及找專業的理財顧問詢問建議方案。