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宏觀分析 | 2017-08-05 05:00

謝貫能: 本港樓市潛伏危機

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國際大鱷索羅斯對於香港政府在1998年沖淡其試圖操控港元聯繫滙率予以讚賞,他說:「他們確實在捍衞港元上做得很好,因此值得稱許。而我的攻擊,若你們要這樣稱它,並沒有取得成功。」回到19年後的今天,這個全球最受尊重的聯繫滙率跌向較近下限的一美元兌7.85港元,港元再一次落入炒家的雷達畫面。

圖:港元滙率走勢

在1983年,聯繫滙率有點隨意地被設定在7.75與7.85之間。在聯滙下,當港元達至7.75或7.85時,香港金管局要強制干預,以維持滙率在設定範圍。維持聯繫滙率,香港實際上從美國輸入貨幣政策,同時,由於地理上接近中國,又輸入內地增長。近年,這形成完美的風暴,因為從內地輸入的增長高企,金管局卻別無他選,只能把利率設在零,因而助長常被咀咒的樓市暴漲。

港息隨美息升勢打擊樓市

美元倫敦銀行同業拆息是量度銀行之間借貸的成本,而港元銀行同業拆息則是港元對等的量度指標。1個月美元倫敦同業拆息與同期港元拆息之間的息差現時是80個基點。這息差算是闊,基於全球很多政府的借貸息率仍然是負值。當美國聯邦基金利率上升,港元拆息相信將跟隨,這將嚴重影響樓市,因近年大部分按揭產品皆以港元拆息加上一個百分率計算。

投資者對人幣看法隨時改變

美國利率與香港樓市之間的因果關係廣為人知。問題是,首先為何這個息差會存在?還有什麼潛在影響港元資產的因素?息差存在的一個原因是,港元是預期人民幣會貶值的內地投資者自然的落腳點。香港眼見大量資金由邊境以北流入,在多類型資產中,推高房地產價格。然而,投資者對於人民幣走向的觀點很容易改變──全國代表大會暗示推行較溫和的反腐 措施、中國硬着陸的機會率重新定價,或推出政策刺激A股上漲,都是一些足以促成這個改變的例子。

外國市場操控者被指為1998年危機的元凶。若下一次危機發生,始作俑者可能處於更接近家園的地方。