由於人們對低利率的預期變得根深蒂固，新加坡和馬來西亞的家庭負債水平不斷攀升，兩國央行最近推出措施抑制這種情況，被視為向正確方向邁出了一步。
自全球金融危機以來，這兩個國家的家庭負債水平迅速上升。到今年底，估計新加坡和馬來西亞家庭負債佔GDP的比率可能分別達72%和83%。由於住房抵押貸款在家庭負債中佔多數比例，所以一旦經濟放緩導致房地產價格暴跌，或是利率顯著上升，家庭資產負債狀況將急劇惡化。
新加坡方面，雖然家庭現金和存款水平仍然較高，達到今年預估GDP的約129%，但該比率顯然不適用於所有家庭，一些家庭的槓桿水平可能過高。
1980年代就曾出現過近代史上最驚人的房地產泡沫之一。當時日本經濟蓬勃發展，日圓因1985年廣場協議而「被迫」升值以及低利率，共同導致了這一災難性後果，1989年房地產泡沫達到高峰時，位於東京銀座的高檔房地產每平方英尺的售價超過6.4萬美元。1991年泡沫最終破滅，如今距那時已經過去20多年，但日本政府仍在努力重振因資產通縮而崩潰的國內經濟。
回顧過去很重要
我們正是沿著這個思路來看待新加坡和馬來西亞抑制家庭貸款最新的舉措，這些措施對市場起了很大的紓緩作用。新加坡要求銀行在發放房地產貸款時考慮借款人的其他未償債務，馬來西亞對房貸和個人貸款設定了更嚴格的條款。雖然這些措施有可能抑制信貸成長，但是穩定資產價格最有效的「政策」也許是上調利率。
新加坡沒有可供回顧的歷史先例。在2007年之前，大部分房貸利率與銀行的基本貸款利率掛鈎(加上1%的溢價)，不僅遠高於新加坡銀行同業拆放利率(SIBOR)或新加坡互換利率(SOR)，而且不論基礎利率有多低，房貸利率通常都一直維持在高位。
然而，自2007年以來，大部分家庭貸款開始掛鈎3個月SIBOR或SOR(加上1%的溢價)。鑑於SIBOR處於0.37%的歷史低位，導致房貸利率在過去幾年被人為保持在較低水平，在原先貸款利率環境下無力買房的家庭變得能負擔得起，從而助長了家庭債務增長。不過，當前的低利率環境終將正常化，只是何時以及多快的問題。
SIBOR是否有過反常表現？1997至1998年的亞洲金融危機就是一個很好的例子。SIBOR在飆升至7.75%的高位後，於1998年底前直降至1.9%。期間18個月的時間裏，SIBOR平均值為4.9%左右。而在2008年全球金融危機時，由於亞洲不是「震央」，SIBOR沒有出現反常表現，但平均值為1.3%左右，是當前0.37%水平的三倍多。
一個及時提醒
那麼，利率異常波動出現的機率有多大？美國10年期國債收益率在短短6周內就飆升100個基本點，至2.6%以上，隨後亞洲資本市場大幅下跌，對於利率敏感型風險資產將如何表現是一個及時的提醒。
我們希望，新加坡人和馬來西亞人能夠借鑑歷史，不要像日本人和美國人那樣，以為房價會一直上漲，利率會一直保持在低位，因此為購買超出其合理負擔水平的房地產而過度舉債。可惜人們很少從歷史中吸取教訓。
鄭汪清
