認識我的朋友都知道我本人十分看好香港樓價，對於有自住需要的人士而言，早日置業是合理且值得鼓勵的選擇。不過，若將買樓視為退休後的主要收入來源，單靠收租來養老，我的意見則完全相反。
這並非因為我看淡香港樓市的長遠走勢，而是基於多年來與無數物業業主的交流經驗，我可以肯定地說：「收租這條路，遠不如表面看來輕鬆寫意。」
許多人認為，買樓收租，是一種穩定而被動的收入來源。現實卻往往與這想像大相逕庭，特別是對於沒有額外人手協助、需要親力親為的退休人士而言。
我們可以先從最常見的風險談起。租客拖租、破壞單位、甚至將單位變成兇宅的情況屢見不鮮。更麻煩的是，現時法律對業主保障有限，一旦出現問題，要驅逐租客或追討欠租，程序繁瑣，成本亦不低。
即使未發生極端個案，日常的管理瑣事亦已足以令人疲憊不堪。租約一般每兩年須續一次，與租客重新議價、討論租期條款、處理新合約安排，已是一輪消耗。若租客選擇不續租，業主便需重新打理單位，安排維修、清潔、放租、與地產代理議價等，繁瑣程度不亞於一份兼職工作。
此外，隨着大廈設施老化，大廈維修開支亦日益增加。不少法團缺乏監察，或有主席濫權情況，每戶維修費動輒數十萬元，分攤後對業主而言是一筆不輕的負擔。當這些支出與單位空置、租金調整疊加，租金收入便不再穩定，甚至出現淨支出多於淨回報的情況。
一位朋友在本港擁有十多個已供滿的物業，長年以收租為主業。表面看來，租金穩定進賬，生活應該無憂。但事實上，他已近80歲，仍要每天處理租客投訴、報價維修、放盤搵租客。他坦言，若當年選擇投資一些穩健的收息資產，例如年金、收息股、房地產信託基金(REITs)、或優質的派息基金，不理升跌，收入自動入袋，今日的退休生活將會更為簡單自在。
確實，若資產規模龐大，聘請秘書代為處理租務事宜，確能減輕煩惱。但對絕大多數只有一至兩個單位的小業主而言，大多仍需事事親力親為。而隨着年齡增長，體力與心力均有限，這種生活方式實難長期維持。
與其把退休生活寄託於高度依賴體力與時間管理的實體資產，不如考慮多元化的投資策略。在合理分散與長線管理之下，不但能帶來穩定現金流，更可省卻繁重瑣事，使退休生活真正回歸「無憂」。
總結而言，自住物業可為生活帶來保障與穩定，但若以物業收租作為主要退休收入來源，則須清楚了解當中的複雜性與隱性風險。選擇任何退休理財方式前，最重要的不是回報率，而是這種方式是否適合你未來的生活節奏與承擔能力。
黎家良
