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2025年1月25日

黎家良 保險

退休必備資產:自住物業

最近跟一位看淡樓市多年的前同事聊天,他跟我說正積極睇樓置業,還以為他轉態看好樓市?非也,主要是近年租樓經驗都不太愉快。

這位前同事已退休多年,夫妻的退休金也不算少,但是業主普遍對於長者租客抱有戒心,因為他們已經沒有恆常收入,身體情況差的話有可能在屋內猝死,影響物業價值。除了要預交一年租金外,有些業主更要求提交「健康證明」,所以激起了這位樓市淡友買樓的決心。

在這裏暫且不計樓價升跌預測,粗略計計這位同事結婚到現在退休,交了40年的租金,而且租金基本與通脹同步,已經成功幫他的業主供滿超過兩層樓,而他自己每隔幾年就要四出找房子住,可謂悔不當初。

正如金管局前總裁任志剛所云,沒有物業的人,就像沽空樓市一樣風險很大。將話說得簡單一些:如果你打算以香港為家,在香港常住的話,有一層自住物業在手,你會得到很好的安全感和政府給業主的獨有福利。

過去常聽說有人靠收股息、債息然後拿這些錢去租用自己心儀的單位或是去海外過活。如果人還在搏殺階段,大人經常轉工,小孩要轉學校,那就真的無可厚非。但試想想,到自己退休之時還是每月要想着拿自己的退休金交租,老是擔心自己的投資是否足夠交租;業主說要收回單位,你又要找地方睇樓搬家。而交租這動作永無休止,真是惶恐不可終日。相反供樓最長也只是30年,供滿單位後你便不用擔心住屋開支的問題。

現在政府已沒有辣招阻人買樓,按揭成數也大幅放寬,加上近年樓價回落不少,年輕人需要儲蓄的首期大幅減少,況且供樓不是全部供息,本金佔比是隨着時間愈來愈多,即是每月強制儲蓄,一邊住一邊幫自己退休,而業主供樓利息更是可以扣稅的。到業主年老的時候,維修物業有房協的「長者維修自住物業津貼計劃」,大廈大維修、更換升降機,以及維修家居均可得到免入息審查的資助。萬一退休金及強積金不夠用,要申請「長者生活津貼」,自住物業是不計算入資產限額的。當然,政府還有「安老按揭」給業主申請,就算大家什麼投資也不做,每月已經可以拿到不錯的收入,而且可以保證業主可以住在物業到百年歸老。如果業主在內地或海外退休,或者要入住護老院,更可以拿本來自住的單位收租,再收多一份收入,可謂用一層樓便可食盡三家茶禮。

說回開頭正在睇樓的前同事,他告訴我坊間有不少樓市導師教他如何買到最便宜的跳樓貨,我意見是不要參考他們的攻略。因為跳樓貨本身存在着很多不完美:例如位處經常受漏水影響的極低層或及極高層,裝修極度殘破等。投資者廉價買入後稍作翻新,再以低市價一點的租金出租便可吸引租客。

需知道你買樓的目的是一個安樂窩長住而不是炒賣,如果這間房子不符合你的需求及品味,住下來也不能安居樂業。所以選購自住要考慮更多因素,景觀、配套、屋苑設施及鄰居等等。最近幾年是買家市場,很多屋苑都有大量鑰匙盤供準買家參觀,大家不妨多看看,找理想居庭。

黎家良

香港財務策劃師學會

董事

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