全球房地產投資信託基金(REIT)繼去年年初經歷低迷後,在第三季度迎來復甦,主要受惠於美國聯儲局啟動寬鬆政策周期。隨着股市焦點從大型科技股擴散,以及市場對2025年持續反彈的信心日益增強,REIT市場也隨之回暖。
宏觀環境改善:利率適度下降、資本成本降低以及通脹回落,為2025年的市場反彈創造有利條件。
基本面改善:新建項目有限導致供需失衡,預計未來幾年房地產基本面將保持穩固。
均值回歸潛力:REIT在2025年初的估值頗具吸引力。在龍頭股估值普遍偏高的股市環境下,REIT估值相對於大市平均水平更具優勢,具備均值回歸的潛力。
併購和IPO活動加速:大規模私有化是去年REIT市場的一大主題。資本成本降低使許多REIT得以更積極地展開收購,為今年的收益增長開闢新途徑。預計低息環境將吸引更多私募股權投資REIT類別,若市場條件持續向好,可望促成更多交易。
各地區的主動型投資機遇:
美國:除寫字樓領域外,其他地產領域基本面保持穩定,預計每股營運資金將從2024年的4%,上升至2025年的6%。
歐洲:與2021年底相比,歐洲REIT市場仍處於大幅折價狀態,大多數地產領域的資產價值接近谷底水平。近期多家公司的業績顯示,歐洲地區的流動性有望逐步回升。
亞洲:香港REIT市場與美元掛鈎,因此與聯儲局的動向密切相關。預計該地區將受惠於聯儲局進一步降息,以及一系列政府支持政策所帶來的相關利好。新加坡REIT受惠於借貸成本觸頂和基本面持續改善,支撐其未來表現;澳洲REIT的前景同樣受惠於今年潛在減息。然而,日本REIT則受制於緊縮的金融環境,上升空間有限。
由於REIT資產具備長租期、低供應風險、防禦性和長期需求,除非經濟嚴重衰退,我們預計大多數REIT資產的基本面將保持穩定。隨着利率回落,REIT的防禦性質將使其估值受益,溫和的經濟收縮反而可能會成為REIT的利好因素。
數據中心:在供應緊張的市場中,人工智能的普及推動了對數據中心的巨大需求,進而降低了空置率,並推升了租金增長。
醫療保健:過去12個月,該領域的增長主要來自外部收購,我們預計未來該領域的收購活動將更加活躍。
倉儲:看好冷藏倉儲,其估值具有吸引力,且受惠於食品消費等防禦性需求和不斷提升的營運效率。同時,對自助倉儲持審慎樂觀態度,目前該領域已開始復甦,預計隨着抵押貸款率下降和物業銷售增長,自助倉儲將進一步受益。
經過數年的波動後,我們樂觀地認為,宏觀環境在資本成本降低的支持下正逐步靠穩。鑒於部分REIT領域和地區具備強勁的基本面和具吸引力的長期動力,對於耐心的長期投資者而言,現在正是良好的買入時機。