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2014年6月21日

楊書健 理財方案

楊書健: 日本樓市的投資機遇

本港物業市道受「辣招」困擾,成交大大萎縮,迫使不少本港房地產投資者走出去,而金管局及領匯(00823)這類房地產投資大戶更率先走出去,轉戰英國及內地物業市場。不過,內地房地產市場受政策主導,英國樓價亦見起飛,因此都未必是小投資者的最佳選擇。反觀過去20年一直低迷的日本樓市,近年在「安倍經濟學」及奧運概念帶動下,再度受市場注視。安泓亦十分看好日本房地產市場。

日本樓市見底回升

過去20年,日本樓市除了在2003至2007 年間出現升軌之外,一直一沉不起。但在過去一年,東京市內的3大地區,包括港區、千代田及中央區,樓價均錄得5%至8%的升幅,反映日本樓市正由谷底回升;而一般較樓市走前12至18個月的房地產信託基金,亦自2012年起已轉勢向上,亦是反映日本樓市見底回升的重要訊號。

不過,談及日本樓市大部分人第一個反應會是:日本位於地震帶,樓市是否值得投資?這的確是投資者需要考慮的問題。不過,日本政府規定當地的保險公司,需要在保單條款中列明一旦物業受地震損毀,投資者將獲得部分賠償,大大保障投資者利益。

加消費稅對樓市影響偏正面

另外,相信投資者亦會擔心,日本近日調高消費稅對當地經濟的影響。不過,從5月份的經濟數據來看,相關影響已經消化;長遠來說,調高消費稅有助帶動通脹,對房地產市道的影響偏向中性至略為正面。

至於日圓匯價亦是投資日本房地產的考慮因素,去年日本央行出手令日圓貶值,刺激日本出口競爭力。但到目前為止,日本仍然是淨入口國,因此我們相信日本央行不會持續令日圓貶值,反而會推出穩定匯價措施以維持購買力。

貨幣政策和奧運概念支持樓市

安泓相信,「安倍經濟學」的三支箭,將會是未來幾年支持日本樓市向上的主要動力。安倍的三支箭包括增加貨幣供應、加大政府公共投資及推行經濟增長計劃。即使要完全落實相關改革將會遇上較大阻力,加上變數多,因此不易成事。不過,我們相信單是增加貨幣供應這一箭,已經足以令日本由長期0.5%通縮,變為0.5%的通脹。我們的分析模型更顯示,在貨幣供應增加的環境下,日本樓市將會上升3至4成。而2020年東京奧運概念,更是日本樓市的額外助力。我們相信,東京奧運能夠推動基建發展,最終令樓市受惠。

可選擇投資J. REIT

要投資日本房地產,實物投資只是其中一種方式,投資者可以買入較小型的散戶單位、購入全幢房產或買入整座地標建築。另外,投資更可以透過買入房地產投資信託基金(J. REIT)單位 ,捕捉日本物業市場的升勢。而過往的表現反映,在息口向上的環境下,房地產信託基金的回報仍然向好。因為息口上升,反映經濟向好,從而帶動購買力及需求,推動租金及樓價向上。

楊書健

安泓投資

投資總監

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