十幾年前剛剛開始接觸香港的散戶，發現大家對商業地產的了解有限。尤其是當年的商業地產就是寫字樓和商場。雖然不同行業各有榮枯，但到最後開公司就必須有辦公室，購物就必須有商場，因此商業地產就是整體經濟的載體，只要當地經濟持續發展就必然受惠。
收購發展商新落成項目
當然，隨着網購興起，不少經濟體的新增零售額都被網購搶去，整個經濟體所有商場的總零售額就沒有再增長，因此競爭愈演愈烈，就失去了以前的穩定。到了這兩三年的疫後變化，寫字樓亦不一定能維持高速增長。因此，有些大型地產基金就增加了投資住宅的比重。有聽過某隻大型的亞太區核心基金，甚至在日本和發展商合作，收購發展商每年新落成的住宅項目。
最近從美國回港的朋友聽說，在美國也是住宅業務維持得最好。其實香港四成居民住在公屋和新加坡八成居民能買組屋都是獨特產物，在亞太區也難找到類似例子。在美國公營房屋的發展更慢，不少都是公私合營，由私人發展商自行融資，自行興建。在落成後由政府出面整幢租下，再由福利部門安排有需要的民眾上樓。因此，這些公營房屋的直接租客是政府，信用度當然較普通民眾高，所以還是有吸引力。
科技業裁員空置率大升
但是美國當地的寫字樓，卻處於逆境。在眾多主要城市中，狀況最糟的也許是舊金山（三藩市）。上一次美國迷失方向要數上世紀的六七十年代，再加上中高產民眾搬到巿郊，大城巿都在衰落。舊金山一直要等到1990年代矽谷興起之後，情況才逐漸好轉。但就算是這三十年，美國科技界的重心仍在矽谷，舊金山只是旁邊的大城巿，提供了配套服務。例如一群矽谷工程師周五晚上要聚會，可能就約在舊金山。
因此，紐約重生是因為電腦和資訊科技，令金融業得以集中發展；洛杉磯則靠傳媒、演藝、藝術等行業保持穩定，但是舊金山卻沒有根。因此，這一次科技界大裁員，影響最深的就是舊金山。美國朋友舉例說，例如一家共享辦公室公司幾年買下了舊金山的一整個山頭，將整個區域轉換為一個巨大的辦公和設施空間，本來也吸引了不少科技公司。但是科技裁員一來，這個項目的空置率就大幅上升。當然，以行業來說，當地科技界問題不大，因此矽谷自己的核心地區狀況還算不錯，但是溢出效應縮少，就難以支撐舊金山了。
息急升打擊商業物業市道
洛杉磯相對來說還好一些，但加息之下亦有問題。例如，朋友在幾年前買下自己的寫字樓空間。做決定的時候，公司本來的租金是每月8000美元。後來，房東表示希望對該建築進行翻新，希望朋友的公司能搬去房東旗下另一幢更新更漂亮的大廈，但是租金就會增加至14000美元。
當時他們就決定購買一個稍為離開巿區的倉庫，並且將之改建成自己的寫字樓。幾年前利率較低，按揭的每月供款為12000美元，不但比租金便宜，而且利息支出還可以扣稅。但最近的利率上漲，每月供款就增加到了18000美元。朋友的公司可以負擔這個增幅，但如果現在入巿，卻未必會購買。
過去一年半美國聯儲局加息5厘，過去幾十年來從未發生過，因此對所有借貸相關的活動，由普通人的買樓買車到企業的融資投資，都急速改變了利率成本。到底因此而來的收縮有多深，其實連聯儲局自己都未必知道。
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楊書健
