自2020年底以來，內地政府一直在採取嚴厲的緊縮措施以降低房地產行業的槓桿率，但2021年上半年過後，房地產公司的合同銷售額及再融資金額雙雙暴跌，導致大多數發展商（民營為主）面臨流動性緊縮。
不過，銀保監會、住建部及人民銀行等多個政府機構，於上月宣布了一籃子力度更大的支援政策，市場已見初步復甦的跡象。追蹤中國發展商高收益美元債券的指數IBXXAX 13指數，自消息公布以來已上漲100%（從11月3日的72點，升至截至12月6日的150點）。
受惠政府明確扶助訊息
今次的大環境與之前不同，政府傳達的訊息更加明確且堅定。這些措施是在習近平開啟第三個任期後不久，主持的一次高層委員會會議之後宣布的，顯示政府要阻止該行業進一步惡化的決心。我們預計，在12月份至明年3月份新政府上任期間將出台更多扶持性政策。
中共二十大之後，監管機構發布「第254號聯合政策文件」，將6個月內到期的未償還銀行貸款延期最多一年，為部分企業管治良好的發展商提供支援，以便其能夠交付任何逾期項目，同時亦保護了購房者利益。
隨後數周，監管機構發布一項名為「三箭齊發」的融資計劃，以支持這些「幸存者」公司獲取流動資金。相關措施包括：為6家國有企業提供無息再貸款便利，以重啟擱置的住房項目；國有企業與主要房地產開發商進行戰略性合作，並授予超過1.65萬億元人民幣的信貸額度；以及中國證監會放寬對合資格房地產發展商的股本融資，允許恢復併購，並鼓勵發展商發行REIT或將資產出售予現有上市REIT。
從目前的反彈來看，當前市場情緒向好。但是，該行業要完全恢復還需要很長時間。銷售額需得到顯著改善，這與購房者的購房意願及購買力息息相關，然而，這亦取決於放寬防疫政策的進程。
明年或以「L」形發展
房地產危機最嚴峻的階段即將過去。倘如當前的政策方向堅定不移，加上疫情穩定，我們預計房地產業將會漸進復甦，並可能在2023年呈「L」形發展。首先是企穩，然後保持在平穩但更可持續的水平。
內地政府已實現去槓桿的目標，但住房及相關行業仍約佔國內生產總值增長的25%，穩定該行業及經濟仍至關重要，以避免任何溢出效應或系統性風險。
我們預計，2022年住房銷售將按年下降30%，但2023年按年下降將不到10%。與此同時，行業將加速整合，國有企業的市場份額將從目前的30%至40%增加至50%至70%，民營企業將會萎縮。更實惠的房價，加上可持續的財務槓桿水平，將令該行業更加穩健。
目前新興市場即將迎來強勁反彈，已發展國家的央行亦已釋放出放慢加息步伐訊號。利率升幅放緩及美元疲弱，利好新興市場資金流動及資產價格。再加上內地政府最近宣布放寬嚴格的動態清零政策，內地市場前景已顯著改善。
我們繼續看好內地房地產信貸的前景，尤其是尚未違約並有望在來年反彈的企業信貸。我們對房地產行業未來12個月的前景持樂觀態度，並認為即使在最近的強勁反彈之後，部分公司仍能在未來提供可觀的回報。
Cosmo Zhang
