筆者在較早之前曾撰文，表示移民前需先了解當地稅制，切忌一知半解，急於賣樓可能會產生更大的機會成本。不過，對於計劃長期保留香港物業，又或移民後繼續做「收租佬」，以同一種習以為常的理財模式，在不同稅務法律環境下，除了「如意算盤」未必可打響，遙距管理物業的成本和限制同樣需要關注。
英國作為移民熱門的目的地之一，對比香港，除了整體稅率較高之外，稅制在結構上也完全不同。成為當地稅務居民後，需就全球收入納稅，香港物業的租金自然也不能例外，除了淨回報受到影響，更可能會出現「負現金流」的情況。另外，移居前需要有更多準備功夫，將來人在異地時，才能將物業順利賣出，當中的規劃都需要慎重處理。
收入綜合評稅稅率或更高
以個人名義持有的物業，出租時的租金收入，在香港和英國的稅務計算方式完全不同。在香港，租金收入需要繳納物業稅，除了稅率劃一15%之外，和工作收入所產生的薪俸稅，是獨立分開評稅的；而在英國，租金和工作收入同屬「非儲蓄收入」（Non-Saving Income），評稅時會綜合計算入息稅，稅率以累進制計算，即是所謂（賺錢）能力愈大，（交稅）責任也愈大。
香港很多朋友計劃移民英國後，會出租香港的物業補貼生活支出，甚至作為主要的收入來源，這種想法本來是無可厚非。然而，如果持有的物業還有按揭，稅後回報的情況會大不同。在英國的稅例上，按揭當中只有利息部分可以扣稅，而本金償還的部分是不能扣減的。
按揭物業易產生負現金流
而自從2017/18的稅務年度開始，業主在申報入息稅時，不能再直接從租金中扣減100%利息支出，以「淨收入」的方法報稅。取而代之的是，利息支出只有20%的稅務抵扣，這個變化除了會令高稅階及額外稅階的納稅人支付更高的入息稅外，由於百分百的租金收入會用作綜合評定應稅收入，令納稅人更容易跌入稅率更高的稅階。而在香港的物業，按揭還款普遍都是本息償還，對於高稅階的納稅人，租金收入便可能出現「負現金流」的情況。
假設一個移居英國的朋友工作年收入是50270英鎊，本身是一個基本稅階的納稅人，在香港的自住物業尚有按揭需要還款，計劃出租，預期租金收入每月為25000港元，按揭還款每月18000港元，當中有6000港元是利息，12000港元是本金。在這種情況下，他的年度應稅收入會變成：50270英鎊 + 30000英鎊（每1英鎊兌10港元，25000 x 12 / 10） = 80270英鎊。租金收入所衍生的額外入息稅是：30000英鎊 x 40% = 12000英鎊（以稅率40%計），而利息支出的稅務抵扣只有：7200英鎊 x 20% = 1440英鎊。所以出租物業後，會額外產生入息稅：12000英鎊 – 1440英鎊 = 10560英鎊，稅後收入只有30000英鎊 – 10560英鎊 = 19440英鎊，低於按揭還款的21600英鎊，變相產生了2160英鎊的「負現金流」，在這種情況下，賣出按揭物業，重新配置資金，會是更明智的做法。
授權物業買賣須慎重考慮
至於買賣物業，移民後，當時人往往未必能親身回港處理，普遍以授權方式委託留港親友代為處理。但在訂立授權書時，要注意權限是否足夠及清晰，例如授權書只表明委託相關人士處理物業放售事宜，假若買賣合約要求成交時「交吉」，而當時單位仍然在出租，獲授權人士由於沒有相關權力終止租約，買賣便不能順利進行。
如果身在英國時才訂立授權書，視乎賣出物業所有地的法制，或需要國際公證人、當地政府認證機構、大使館等多重程序，交易所需時間及成本將會更高。
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李明正
