物業是很多香港家庭最大的資產，故任何關於樓市的新聞均很容易獲得關注。最近報章雜誌報道最多的樓市新聞，相信一定是移民盤，業主急沽及蝕讓等成交個案。移民前為什麼要急賣樓？通常是以下幾個原因，分別是主觀看淡香港樓市、需要流動現金適應新生活、害怕移民後要交重稅，以及不想面對遙距管理物業的煩惱等等。
仔細想一下，除了主觀看淡香港樓市，認為港樓將「永不超生」之外，其他的問題都不是絕對關鍵，甚至都有潛在的解決辦法，故移民前必沽港樓的說法，其實可圈可點。
移民前沽港樓因人而異
相信大家都知道股票有着很高的潛在回報，但波動性亦很高，某君能夠得心應手地操作，不代表同樣適合自己，取決於個人經驗、知識和風險承受水平。移民前是否沽出港樓同樣是因人而異，除非沽出港樓後從此不投資，否則同樣有投資風險，再投資於金融產品的確是比較具彈性，也可能較有利慳稅，但自身經驗和信心是否足夠又是另一個課題，還是維持香港人最熟悉的模式「收租」，根本沒有標準答案。畢竟理財計劃及資產配置方案，絕對是很個人化的一件事情，從回報、風險、稅務和財富傳承上看都一樣。
在彼邦收入低稅率也低
以英國為例，入息稅稅率高達45%，但每人均享有1.257萬英鎊的免稅額，而收入低於約5萬英鎊（折合約50萬港元），稅階只是20%。假設一家四口移居英國，太太因照顧小朋友而停止工作，而她持有的港樓所收的租金，是每年低於50萬港元的話，以香港物業稅為基礎作比較，香港的物業稅稅率是全年淨租金收入的15%，持有港樓收租支持英國的生活，論稅後回報其實和香港比較並不是相差十分遠。
同理，假設某家庭的物業組合是夫妻二人分別平均持有，移居英國後做兼職並靠租金幫補生活，也可能可以維持在較低稅階的水平。又或者持有港樓移居的是準退休人士，幾年後就退休，在未來的免稅額未用盡的前題下，入息稅同樣並不一定可怕。如分析的話，該比較的就不只是入息稅了，而是現金流規劃、未來增值空間，以及是否有機會回流香港等等。
持港資產或更具彈性
提到退休人士，即使繼續持有港樓收租也是可以考慮的選項，但如何處理遺產稅的問題呢？退一步說，只要有資產就有潛在的遺產稅負擔，投資於英國物業更甚，因為英國物業在稅務層面上是依循屬地法則，即使未來回流香港養老，英國物業於百年歸老後必定需要面對遺產稅。相反只要去世時不是英國的居籍，香港物業自然不用受英國遺產稅的威脅，所以香港資產甚至更具彈性一點。當然，如果再做得好一點，可以考慮在理財組合中添加人壽保險，為未來潛在的遺產稅負擔準備稅源，後人便不用為準備現金支付遺產稅而煩惱了。
至於資產增值稅方面，在現時長壽的環境下，物業會陪伴我們一起變老，如何維持一個健康又有增長潛力的物業組合是新課題，不能再有一個物業持有到老的心態。何不借此考慮調整物業組合，將現有物業換成新物業，順便可以提升「底價」，未來潛在的資產增值稅負擔亦將大為減少。本欄於未來會陸續為大家探討港樓去與留的各種角度，以及潛在處理辦法。
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李澄幸
