熱門:

2022年8月17日

李智穎 市場分析

【私銀觀】中港星房市各有利好 限制風險

中國市場是近期市場關注的焦點,7月有逾40個城市最少270個預售項目的購房者,集體要求停止償還貸款。

香港和新加坡同樣面臨挑戰。按揭利率持續上升和疫情防控措施令香港房價受壓,而新加坡火爆的市況則可能促使政府重新推出房價降溫措施。

更多私人銀行觀點

由於開發商缺乏資金,令不少在建的樓盤停工。最近一輪房地產去槓桿令負債率高的開發商信用緊縮,導致部分項目停工。有報道稱,部分項目住房預售款此前被挪用,導致其缺乏足夠資金完工。

此外,新冠疫情引發多地不時實行臨時封控,不僅延緩項目進展,也對家庭收入及購房者的未來還貸能力造成打擊。

內地當局介入形勢可控

如果停貸規模進一步擴大,銀行的不良按揭貸款增加可能帶來金融系統性風險,但我們預計這種情況不會發生。首先,在監管部門提出「保交樓」的承諾後,停貸事件的蔓延已見緩和。其次,中國的銀行和金融體系受到的總體影響應可控。過去3年,按揭貸款和開發商融資在新增銀行貸款中的佔比持續下降,主要銀行的不良貸款撥備覆蓋率也較充分。

儘管我們預計相關情況將受控,近期房地產銷售和投資增長可能面臨進一步壓力。在我們的基準情景下,隨着近期問題塵埃落定,政策支持措施將最終推動房地產市場活動在第四季復甦。

香港供應緊或可緩壓力

香港地區的房價承受疫情的壓力,但住宅價格從2020年初以來僅下跌1%。有限的新供應、低利率及相對穩健的家庭槓桿水平,是住房市場保持穩定的重要原因。但是,人口外流、按揭利率和浮動利率上升,可能不利樓市情緒。

美國聯邦基金利率可能在年底達到3.3厘,香港地區的利率也可能同步上漲。房市在過往加息周期的反應並不一致,這取決於當時的經濟狀況、住房政策以及供求形勢。按照目前情況,我們預計房價將在未來6至12個月持平或最多下降3%。

多個因素也會緩解潛在加息帶來的壓力:本地經濟應會在未來數個季度復甦,通脹穩定在大約2%至2.5%的水平,私人住房供應應會在中期保持緊張。政府計劃興建更多公營房屋,但私人住宅未來10年的總體供應目標僅為13萬套,低於過去5年平均每年1.75萬套的水平。

星利率漲難令房市降溫

儘管新加坡政府採取措施為市場降溫,但房價漲勢不停。去年私人住宅價格上漲10.6%,今年上半年進一步攀升4.2%。

按揭貸款利率上行可能很快給房價帶來壓力。由於利率上漲,按揭貸款利率最近觸及新高。我們認為按揭貸款利率走高可能削弱購買力,侵蝕可支配收入,並為消費支出帶來壓力。

但按揭貸款利率上漲本身不一定會造成房價下跌。首先,租賃市場十分火熱,租金快速上漲,意味房東能夠將按揭貸款利率上漲的成本轉嫁給租客。其次,過去房價下跌與工資下降的關係更大,而不是利率上漲。第三,隨着新加坡邊境的重新開放,外資對房地產的需求也可能增長。

鑑於目前勞動力市場和家庭資產負債表都十分強勁,同時家庭債務佔GDP的比重也持續下降,我們並不認為新加坡房地產市場存在系統性風險。儘管如此,如果房價繼續加速上漲,政府可能會推出進一步的降溫措施。

李智穎

瑞銀

財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads