樓價及利率飆升，對住房負擔能力構成重大打擊，增加了房地產市場疲軟抑制經濟增長的可能性。在全球因疫情引致經濟停擺期間，房屋銷售最初出現急瀉，但由於大眾渴望有更大居住空間，加上寬鬆的貨幣及財政政策，以及服務性消費支出較少，樓市其後以驚人速度反彈。
房市需求有急降風險
然而，這種反彈逐漸演變成承接危機。庫存受壓、「競價戰」出現、需求趨向熾熱等因素，促使物業銷量及價格一併飆升。2020年初，疫情引致經濟衰退期間，成屋銷售額下跌近28%，但其後短短8個月內飆升63%；相比之下，新樓銷售額的跌幅較輕微，但其後於4個月內從疫情最低位大幅急升78%。
不出所料，成屋及新屋價格均以每年雙位數增幅飆升，並超過了十多年前樓市危機爆發前水平。目前，樓價增長高峰期可能已經告一段落，成屋的雙位數平均增長率亦趨向穩定。此情況不可能永遠持續，隨着價格上升維持接近相對高位附近，需求可能會下降得更快。
縱觀歷史，價格增長往往是供求失衡所致。在全球金融危機期間，樓市崩潰後，建屋步伐大幅放緩，令供應量相對偏低，這原本並不構成重大問題，直到疫情發生令住屋需求急劇上升。
置業數字上升是一大喜訊，但租賃市場空置率繼續暴跌正凸顯另一個危機，那就是潛在買家湧入租賃市場，令供應進一步緊張並推高價格。
供應有限為租金價格帶來持續的上行壓力，令通脹更加熾熱。在目前經濟周期中，租金上升速度明顯較快；因此，如果樓價升幅於相對短時間內降溫，則可能有助壓抑租金升勢。然而，在目前供應有限的情況下，我們認為價格快速下行難以在短期內出現。因此，消費者的置業信心驟減是不難理解的。
放貸機構取態維持審慎
疫情初期的價格壓力削弱消費者的信心，但購買力並未受到嚴重影響：只有在利率飆升的情況下，市場承接能力才會受到沉重壓力。對大眾而言，置業變得遙不可及，而四十年來最高的通脹率及激進的貨幣政策，則更進一步加劇此情況。
不過，值得慶幸的是，與樓市掛鈎的槓桿率遠遠未達次按泡沫時的水平。從批出按揭貸款的數據來看，放貸機構顯然偏好信貸評分較高的借貸人。此外，自全球金融危機以來，住屋佔國內生產總值（GDP）的比例大幅下降，住屋供應並無跟隨需求急增，而家庭資產負債狀況亦明顯較佳。
施工活動減加大放緩壓力
長遠而言，我們對住屋供應仍然頗為樂觀，同時亦明白可能需要一段時間方能修正失衡狀況。好消息是，我們處於與2005年幾乎相同的情形，有望抑制房地產下跌的潛在經濟漣漪效應；不幸的是，新屋動工率保持長期向上攀升，而落成數量卻落後，導致住屋市場日益不穩定。最近動工率有所回落，雖然即將落成單位的供應將為潛在買家帶來機會，惟價格下降及樓宇施工活動減少，則可能加劇整體經濟的疲弱狀況。
鑑於供求緊張，價格下跌對買家而言是喜訊，惟這可能是經濟放緩的徵兆或原因，畢竟信心及收入增長轉差，將限制消費者作出大額購買的能力。隨着經濟增長持續放緩、短期利率急升以及資產市場弱勢未完，預示經濟將進一步疲弱，令衰退更快來臨的可能性加劇。
Liz Ann Sonders
