熱門:

2022年5月7日

李明正 理財方案

李明正: 【移民】必需先賣樓?三大考量

在移民潮4.0之下,地產市場無可否認多了很多「移民盤」出現,亦有不少個案因為急於放盤而需要「劈價」賣樓,幅度達百分之十多二十,金額高達7位數字。賣樓移民有很多原因,可以是因為要籌集資金,準備未來的生活支出;可以是希望「簡化」個人資產組合,移民後再重新部署;亦有更多的是怕移民後才賣出資產,要交相應高昂的資增增值稅,而有不少累積升幅的物業,自然首當其衝。

移民或移居之前,是否賣樓絕對是一個煩惱又重大的決定。根據個人及家庭的財務需要,甚至喜好,沒有所謂的標準答案。在價錢合適時賣出當然理想,但若要在現時「劈價」沽售,或是待未來「好價」賣出卻要交稅,兩者之間作取捨,可以先考慮以下三大因素,權衡輕重再作決定。

移民地資產增值稅制有別

首先,準移民人士要知道目的地稅制是「地域來源徵稅」還是「全球徵稅」。如果對象是前者,基本上海外的收入及資產增值都不屬徵稅範圍,例如新加坡。移民到這些國家後,不論何時賣出香港的物業,都沒有稅務的問題。

至於香港人現時普遍的移居熱點,例如英美澳加,都屬於「全球徵稅」制,便要考慮當地對移民資產是否會有「底價提升」的機制。以澳洲及加拿大為例,移民人士在成為稅務居民前擁有的海外資產,在將來賣出並計算資產增值稅時,會以資產在入境前的市場價值作為底價,對購入已經一段時間並有相對較大升幅的物業而言,應課稅收益會大大降低。假若移居地點是英國或美國,成為稅務居民後所賣出的資產,則會以當年購入的「成本」作為底價,在計算資產增值稅時,便要面對更大的應課稅收益。

自住物業有稅務寬免

在開徵資產增值稅的國家,例如上述的英美澳加,對於納稅人的主要居所,普遍都設有稅務寬免,不需在賣出時被徵稅,即使在持有期間有部分時間出租或空置,都能就自住時間按比例獲得相應的豁免。所以,對於移民前因急於賣出自住樓而要「劈價」的朋友,如果看好未來樓價,即使往後賣出要交稅,可能更為有利。

以英國為例,主要居所可獲「私人居所寬免」(Private Residence Relief),而賣出前9個月不論用途,都屬豁免範圍。假設自住物業購入時為400萬港元,持貨10年,現時市價1000萬港元,如果急於賣出,要「劈價」10%,就是少賺了100萬港元。如果移民後兩年,待市場氣氛轉好,能以現時市價賣出,即使沒有計及個人免稅額,潛在的資產增值稅只是約(1000萬港元 - 400萬港元) x (15個月/180個月) x 28% = 14萬港元,比前者實際多收了86萬港元,可見要交稅並不一定是「壞事」。

計及滙率或致隱藏收益

最後一個因素要考慮的便是滙率問題,因為在計及資產增值稅時,海外資產都需以購入及賣出當年的滙率折合成移民當地貨幣計算,所以滙率波動可以導致沒有升幅的資產賣出時需要交「增值」稅,亦有機會令有升幅的資產賣出時不用交稅。

在上述的例子中,如果加入滙率因素,在10年前購入時英鎊兌港元滙率約為1:12.5,而在移民兩年後滙率為1:10時賣出,滙率波動產生了「隱藏收益」,資產增值稅便會有所上升,變為(100萬鎊 - 32萬鎊) x (15個月/180個月) x 28% x 10 = 15.87萬港元。雖然在這個例子中依然比「劈價」100萬港元賣出為佳,但對於購買時間不長的物業,受滙率波動影響便愈大,必需按個別情況判斷。

 

https://www.facebook.com/ginleeifp

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads