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2022年3月29日

姚遠 中國

姚遠: 中國房地產管控 減未來失衡風險

房地產市場一再受挫,令中國經濟困境百上加斤。許多人認為這是由中國政府在經濟和市場低迷下仍堅持繼續收緊監管所致。房地產行業規模巨大,其不明朗前景使經濟體系承受巨大風險。

生態系統「大到不能倒」

根據我們的估計,中國房地產生態系統規模確實是所謂的「大到不能倒」。物業建造和房地產服務行業合計佔中國GDP的16%,如進一步考慮上游的建材生產和下游的電器和家俬銷售產出,整個行業更可能佔中國經濟的四分之一。

除此之外,房地產行業亦與其他經濟活動有莫大關連。第一,出售土地為地方政府帶來收入,而這些收入將用於基建項目;第二,銀行體系向發展商和按揭借款人提供的貸款,佔整體銀行貸款約30%;第三,近70%的家庭財富與房地產掛鈎,如房價急跌,消費定會受到牽連。

因此,如房地產市場突然崩潰,或會大幅影響中國經濟體系的穩定性。

房地產行業的重要性引伸出一個關鍵的問題——為什麼中國政府冒着經濟體系核心大受打擊的風險,仍決意推行監管政策?如目的只是讓過熱的市場降溫,這個目標早就達成了。當局近期對政策稍作調整,但仍然保留最重要的管控措施,反映其目標有別於過去收緊政策的周期。

以債務推動發展不符長策

事實上,我們認為北京對房地產市場的態度已徹底改變。這次轉變讓我們知道,現時不理性和以債務推動的市場發展,已不再符合中國不斷演變的長遠發展策略。

首先,房屋是一種兼具社會和投資功能的商品,房價急升將加劇社會貧富懸殊,阻礙「共同富裕」的目標。

此外,房屋建設及建材生產是中國其中一個排放最多溫室氣體的行業。由於該行業已出現產能過剩的跡象,如經濟繼續依賴房地產帶動增長,將有違北京推動碳中和的計劃。

第三,用作投資的房屋屬不具生產力的資產,在落成後不會創造產出及就業。如運用相同資源建造工廠,落成後將可投入生產,令整個經濟可受惠於更高生產率。

房屋需求已在2018年見頂

最後,或許也是最重要的一點,就是房屋的基礎需求已經見頂。我們根據中國的人口結構和城市化概況進行估計,發現房屋需求已在2018年見頂,並預期將在未來數十年持續放緩。雖然中國仍有空間建造大量更優質的房屋,滿足市民升級居住環境的需求,但預期這種增長亦會放緩。因此,從人口角度看,房地產市場前景令人擔憂。

過去數年,北京極其寬鬆的房地產市場政策,鼓勵開發商使用槓桿和過度建設,亦令許多家庭在這個衍生出不少社會問題的資產類別中投機。因此,當局需要調整政策才能令經濟重回正軌。我們認為,「房子是用來住的,不是用來炒的」這個定位的主要目標,就是將房屋用途回歸基本,即為公眾提供住所的消費品。

回顧過去12個月的發展,資源重新分配的過程將帶來一些挑戰。經濟需要尋求新的增長引擎,而這種結構調整可能持續數年。但如果讓雪球愈滾愈大,最終導致更大的泡沫爆破,定必引發更大危機。因此,我們認為政府堅持收緊政策,是正盡力將未來的風險降至最低。

姚遠

安盛投資管理

新興市場高級經濟師

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