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2021年7月14日

譚家駿 基金

譚家駿: 「鬼廚房」對房地產投資三大啟示

新冠肺炎疫情肆虐至今,餐廳難以全面經營堂食,餐飲外賣行業乘勢崛起。被稱為「鬼廚房」、以外賣為重心的中央廚房模式更大行其道,設立在往時遭忽視的城市舊工業區地帶,成為具投資價值的房地產物業,這些轉變更帶來三大啟示。

「鬼廚房」設計上透過優化工作空間,甚至將原本堂食空間改成數碼屏幕,令食物分發予外賣速遞員的流程較傳統餐廳更具效率,整個流程更順暢,高峰用膳需求遂得到滿足。

城市內工業區「翻生」

選址是「鬼廚房」能否成功的一大要素。該區域必需是人口密度高、用膳需求旺盛,令速遞食物仍能保持新鮮、溫熱,位於市區的工業區理所當然成為適合的經營場所。

截至2020年9月為止,中國有7500間「鬼廚房」,印度則有3500間,美國及英國分別有1500間及750間。手機點餐等數碼科技愈來愈流行之際,過去5年餐飲外賣增長速度較堂食快逾3倍,2025年前營業額估計達到4900億美元。根據歐睿國際資料顯示,早於新冠肺炎爆發之前,全球外賣行業營業額由2014至2019年增長超過1倍。

餐飲外賣行業爆發性增長及「鬼廚房」出現,令食物供應商毋須在街口黃金地段租地舖設餐廳,反而租用廉價的工業區經營,在疫情期間帶來一線生機。

雖然「鬼廚房」這類新式物業只佔全球商業房地產一小部分,但卻是一個典型案例,闡述顛覆性科技及社會習慣轉變如何快速地影響對某類物業的供應及需求,最少有三大啟示。

科技帶來3節課

第一、顛覆性變化無處不在。5年前,我們仍要截的士,叫外賣亦只限中餐及意大利薄餅;現時共享乘車無處不在,在家中享用五星級美饌更不是夢想。

商場及購物街等零售物業,過去十年面臨網購崛起的挑戰;市區工業物業則受惠於餐飲外賣崛起,租值及土地價值均上漲。當「鬼廚房」模式更制度化,可以預期有關資產的規模及可擴展性更高。

第二、顛覆性變化在社會大趨勢下出現。外賣餐飲流行只是生活上一個改變,背後數碼轉型提升營運效益,壯大生意規模,促使經營成本下跌,加上人們對疫情的憂慮,都令這個行業乘勢崛起。

現時消費者在衣食住行上,希望有更佳的數碼體驗。正如網購興起,促使傳統倉庫用途上經歷「文藝復興」,今天「鬼廚房」亦是社會變化帶動房地產投資思維改變的一個範例。

第三,競爭淘汰落後者。一位顛覆的士行業的共乘公司聯合創辦人離開工作崗位後,在全球包括美國、中國、印度及英國等地購入廉價物業興建「共享廚房」;中國一間大型餐飲集團以線上獎勵計劃吸引3億人,擬建立一個全國外賣網絡,目標建立2萬間「鬼廚房」,其中1000間於今年落成。

科技正改變人類生活模式,亦改變傳統投資房地產思維,餐飲外賣行業興起及「鬼廚房」出現正是最好例子。

 

譚家駿

首源投資

北亞洲區分銷業務部董事

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