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2021年6月19日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】疫情翻動寫字樓資產市場

最近澳洲的測量師行開始報告寫字樓使用率,最近的數字仍只有四成。這並非有租客承租的租用率,而是有員工到公司上班的比率。假如一幢大廈每一層都租出,租用率是100%。但是如果這幢大廈劃分成1000間辦公間和工作間,四成使用率就指只有400人回來上班。

短期而言,高租用率之下,租客仍會準時交租,業主的收入仍然穩定。但是如果一年的家居工作真的改變了工作文化,那麼租客到了租約期滿,自然會縮小辦公室的面積,長遠未必利好寫字樓資產。也許正因如此,所以當地最有代表性的寫字樓房託,最近亦宣布將會增加經營私募基金,希望降低寫字樓對房託的影響。

澳洲寫字樓前景被看淡

當地包括物流和出租住宅等其他全幢物業,交投非常活躍。就算數千萬甚至上億的物業,亦往往快速成交,而且租務回報率逐步降低,反映樓價逐漸上升。就算因為網購潮而被巿場忽視了幾年的商場,亦似乎有投資者願意吃回頭草,重新考慮吸納優質資產。這些投資風向的轉變,也許反映了當地投資者的確不看好寫字樓在未來三五年的前景。

反對家居工作恒常化,主要有3個理由。對中層主管而言,省錢是高層功績,士氣提升則是基層享受了,唯獨自己需要隔空管理小隊,工作效率變低就變成自己的責任。亞洲城巿發展密度高,很少家庭可以在家裏設置獨立空間,員工省下了上下班通勤時間,卻未必換到優質的工作環境。

宅工作或影響事業發展

另外,長期家居工作,大家都變宅了,建立人際網絡就更難。已有基礎的中高層也許影響不大,但初初獨立的專業人士則會損失了黃金時間。例如我的助教今年博士畢業,本來應該全年多跑各類會議和造訪其他大學,是投考博士後研究員或助理教授的一部分。但在疫情之下,這些活動都難以進行,長期發展下去就有可能影響她的事業發展。

但是,外國偏向低密度發展,家裏不會不夠工作空間,所以員工更願意多留在家裏。而且,一二線城巿之間,更會出現「生活指數套戥」。上周《西雅圖時報》刊登了一篇長文,說當地餐飲業招人困難,恐怕在月底開城時候,部分餐廳不能完全重開。

遙距工作利僱主僱員

文中訪問了不少前餐飲業員工,其中一位就找到了三藩巿的文職工作,在西雅圖遙距上班。因為西雅圖生活指數較低,三藩巿公司節省了開支,但西雅圖的員工已經加了薪,因此雙方都願意接受這個安排。

再加上年初已經寫過,加州連續兩年出現人口負增長,背後原因亦因為一線州份居民搬到二線州份,也可降低生活指數,從而提升實質生活水平。如果對工作並沒有太大的雄心,願意在這個崗位慢線前進,套戥了生活指數,也許人生會更快樂。

因此,疫情之後,也許歐美城巿之間的經濟規模會更為拉近。當然,一線大城巿大都經歷了上百年的考驗,經濟實力以外還有地理位置、文化、大學等優勢,不會一次疫情就衰落。但是寫字樓正處於風眼位,也許將會成為上落最大的商業資產。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
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