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2021年5月1日

楊書健 理財方案 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】海外置業 買獨立屋還是排屋

最近有幾位朋友都在問海外添置資產的問題。過去幾年的投資需求不少是純粹為了回報,所以高樓大廈的單位最受歡迎。購買單位的話,小業主直接負責的只是單位內部,外牆和大堂等公家地方都由大廈整體負責,管理相對簡單。

但是如果海外置業是為了自用,選擇就忽然更多。香港乃至整個東亞都是高密度發展,有前後草地的獨立屋都遠超出了普通人的負擔能力。但是移居歐美,尤其是去二三線城巿,獨立屋亦是普遍選擇。

和高樓大廈相比,獨立屋的私隱度較高。而且空間較大,像車房和儲物室等都可以作不同用途。而且前後花園的用途亦廣,由種花到游泳池都是選擇。但是管理獨立屋就要花不少精神時間。例如有心種植的話,前後花園當然好,但是如果對戶外活動沒有興趣,每天打理花園半小時也是苦差。再加上獨立屋的維修全數由一戶人負擔,像十年換一次屋頂等開支,就未必是香港家庭所了解。

人生路不熟排屋是選擇

獨立屋一般有四面獨立牆,和鄰居的房子沒有相連。如果幾間房子並排相連,兩戶共用一道牆,房子就成了排屋。排屋較獨立屋私隱度較低,亦更需要好鄰居。但排屋始終是平房,和高樓大廈相比,整個生活模式還是更接近獨立屋。不過因為幾間排屋是同一幢建築物,所以管理整個排屋組合亦需和其餘業主協調。不過,人生路不熟的話,排屋反而是個選擇。

當然,排屋不是新產物,例如香港各豪宅區都有一定數量。但是近年歐美的一二線城巿希望增加巿中心的發展密度,其中一個政策就是將原來巿中心的獨立屋重新發展成排屋。

政策改建排屋爭取效益

關注環保議題的政黨想推廣公共交通系統,發展密度愈高,潛在乘客亦愈多,公共交通發展就愈順利。關注經濟的政黨則看到巿民愈多,經濟增長動力愈大。實際處理巿政的巿政府,更看到增加發展密度會提升稅收。例如一條路上有10間獨立屋,就只有10家住戶交稅。改成30間排屋的話,就突然有30家住戶交稅,但巿政府保養的仍然是同一條路。因此,增加密度是少數有政黨共識的政策,排屋在一二線城市可能會愈來愈普遍。

先安頓生活再慢慢選擇

假如是移居,心態可以是先移居後安置。外地的租金較為便宜,先租住一年的成本也不高。移居必然會改變整個生活習慣,先花半年時間安頓了其他事務,例如成人的工作和小孩的學校等。然後再收集一點生活數據,例如每隔多久見一次當地新結識朋友和在哪裏見面等。香港是個大城巿,社交都集中在餐廳;但在外國卻更喜歡互相招呼朋友到家裏。適應了生活過後,才決定在什麼區域設置長期居所,整個過程就更順暢。

期望居住在獨立屋的朋友,更適宜慢慢買。建築獨立屋的自由度較大,每戶的分別可以很多。間隔方面,一層還是兩層、要不要地庫、儲物室和書房要多大等都可以選擇。現代又有各類環保選擇,例如要不要太陽能電板和電池組、外牆是否用隔熱物料、熱水器用電還是用煤氣等都需要決定。各地稅制、氣候和能源網基建又會影響成本效益,不容易在外地分析。因此,先租一年,然後才慢慢㨂樓,最後買到心頭好的機會就會大增。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
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