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2021年4月2日

葉永鏗 理財方案

葉永鏗: 【移民】英按揭種類多 符合預算最重要

每人財政狀況及置業計劃皆不同。選擇合適的按揭產品至為重要,分分鐘節省一大筆利息費用,故於此篇章為大家簡介英國常見的按揭種類,了解其利息支出,然後選定一個按揭產品,符合自己財務預算。絕大部分的按揭,和香港一樣是還息還本性質,每月繳還本金和利息。

先還息不還本按揭產品

有別於香港,有一種類是還息不還本的按揭貸款,只需要在貸款年期完結時一次性繳清所有本金便可。這類按揭產品頗受英國本土投資者歡迎,僅還息對於其現金流壓力較輕。請注意,要符合申請此類按揭需提供證明予貸款機構,如持有房產組合,或儲蓄計劃等,證明有能力償還本金。

還息還本按揭普遍以固定利率和浮動利率區分,後者通常有3種產品,分別是追蹤利率(Tracker)、折現利率(Discounted)和封頂利率(Capped Rate)。

固定利率(Fixed-Rate)是在整個貸款年期以同一個利率繳付利息,通常以2年至5年期為主,屬於短期貸款產品。此類深受英國人歡迎,據2019年which.co.uk調查,每10個申請人便有6個申請固定利率按揭。主要因為每月繳付相等的還款額,減低了息率浮動的不確定性。當然如果利率下行,貸款利率被鎖定,變相需要繳付較高的利息。如想提早還清此類按揭,另轉其他計劃,將需繳付提早還清之罰款(Early Repayment Charges或ERC)。謹記當定息按揭年期將完結時,提早數月申請轉換新的貸款產品,否則貸款機構會自動以其基本浮動利率(Standard Variable Rate或SVR)向你收取利息,一般較市場利率高。

浮息按揭3種息率選項

浮動利率(Variable-Rate)按揭代表每月繳付的還款額會有變化,此類產品沒有提早還清的罰款。一般浮動利率按揭產品會追蹤貸款機構的基本浮動利率(SVR)或中央銀行的息率(Bank of England base rate)。

有關追蹤利率(Tracker)按揭,顧名思義是追蹤中央銀行息率,加上一個固定息率收取利息。此類按揭受惠於現時銀行低利息環境(0.1厘)。請注意此類按揭產品有利率下限(collar rate),利率不會低於某個基數,但是沒有上限。

折現利率(Discounted)是從基本浮動利率提供折現的優惠,通常年期由2至5年不等。但注意基本浮動利率會視乎機構及大環境而波動。置業人士可將此類按揭視作優惠,原則上在指定年期完結後,將轉成基本的浮動利率。建議在指定年期完結前,申請新按揭優惠。

封頂利率(Capped Rate)是浮動利率不會超過某個限定利率,保障貸款人繳付之利息不會超過某個額度,同時亦可受惠於利息下行。相比前兩種浮息按揭的利息,封頂利息會較高。

政府參與首置按揭計劃

以上為常見之房產按揭。另一種最近常提及的首置按揭(Help to Buy),申請人僅需墊付5%的首期按揭,向按揭機構申請55%樓價的貸款,而政府會提供一個免息5年期的按揭(佔房產價格的40%)。但此類不適用於初到貴境的港人,下期篇章將詳作解說。

 

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