新冠疫情加快結構性轉變，隨之而來的改變將會在未來幾年中影響房地產市場。有些影響是周期性的，例如由疫情引發的經濟衰退導致失業率和空置率上升。有些則是結構性的，例如消費轉向網上零售，以及更多員工選擇居家辦公。
未來的辦公生態系統很可能是辦公空間和居住空間的結合體。彈性的居家辦公安排對員工和公司都有好處，員工也表示更喜歡這種彈性的安排。然而，現在就預測傳統辦公室會消失還為時過早，因傳統辦公室還有開展合作、社交和培訓的功能。不過，由於保持社交距離的舉措在一定程度上降低了人員的密集程度，對於辦公空間的需求將會下降。然而，亞太地區實行居家辦公模式的勢頭可能不如西方國家，尤其是在中國。
可以確定的是，由於雲端計算提供的支援愈來愈多且員工分散工作空間，去中心化即搬離一級商業區的趨勢將較為顯著。這有可能會縮小核心和非核心地區辦公樓的租金差距。
工業地產料將受惠
經濟增速放緩，將會使新加坡、香港地區和中國內地的辦公樓租金和價格在未來12個月內下跌。在這方面，香港可能最為脆弱。在2019年的社會動盪之後，甲級辦公樓租金跌幅已達雙位數，而疫情很可能會使跌幅進一步擴大。
零售方面，由於疫情使跨境旅遊幾乎停滯，高度依賴旅遊收入的新加坡和香港地區最為脆弱。2020年，新加坡和香港地區的接待遊客人數和旅遊消費均驟降90%以上。持續轉向電商、非必要支出減少，以及店舖關閉的勢頭使零售業短期前景承壓。宅度假趨勢以及把酒店用作政府指定的隔離設施有助吸收客流，但不足以將入住率提高至疫情前的水平。
這是中國能夠表現突出的方面。我們預計，中長期內，由於旅遊限制，中國內地消費者的消費地點將繼續從海外市場轉向國內，這一點從10月黃金周期間可選消費強勁回升的勢頭中可以看出。
另一方面，工業地產有望受惠於電商滲透率上升和供應鏈轉移的勢頭，數據中心、倉庫和物流資產尤其會從中受惠。疫情爆發期間，許多市場的移動端應用程式使用量最少增長20%至30%，數碼娛樂（例如視頻串流）、網上遊戲和網上購物領域增幅明顯。在需求不斷增長下，利好智能基礎設施的政府政策應當會有助在未來數年內保持數據中心快速增長的勢頭。在中國，對於數據中心的需求目前集中在一線城市，這些地方的土地和電力資源相對稀缺，這構成了很高的進入壁壘。
房價走勢較為分化
雖然亞太地區推出了大規模的財政刺激措施，利率亦處於紀錄低點，使私人住宅業主稍稍鬆一口氣，但在貸款延期和薪資補貼等政府支持性措施到期後，基本面可能會惡化，從而給房地產市場帶來下行風險。
我們預計新加坡房價未來12個月內將較具韌性，然而，未來3年內需關注失業率上升和新房供應量增加所帶來的潛在風險。
中國方面，政府政策已將房價一年的漲幅有效限制在中個位數。中國政府很可能會繼續實施價格管制，目的是至少在中期內遏制投機活動，從而防止為支持經濟而注入的大量流動性觸發房地產泡沫。不過，中國部分特定地區較快的增速可能純粹由當地家庭收入增長推動。
香港的私人住宅市場仍然因近期供應量有限、按揭利率下降，以及終端需求穩健而得到很好的支持。許多近期推出的樓盤得到急切購房者的熱烈反響，獲得兩倍以上的超額認購。隨着本地經濟逐步復甦，我們預計從現在起到2021年6月，香港房價將最多上漲5%。
李智穎
