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2020年6月13日

楊書健 理財方案 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】刺激本地房託展下一波投資

本周證監會公布新一輪的諮詢,希望進一步改善房託制度。諮詢提到的建議有3點:容許房託收購資產的少數權益、容許房託投資超過總資產值的10%到發展項目之上,以及將槓桿率由45%放寛到50%。

過去十年,領展(00823)因為資產數目夠多,所以可以靈活執行各種策略,每股盈利和每股淨資產值一直每年上升。直至肺炎疫情爆發之前,巿場憧憬領展可以一直帶來增長,估值就一直上升,股價曾一度超越管理層報告的淨資產值。雖然那一刻管理層未有大規模集資,但是股價貼近甚或稍為超越淨資產值,本來就是優質房託的特徵,令他們可以在高位配股,集資進行下一波收購。海外巿場的大型房託愈做愈大,這個融資優勢不宜忽視。

小型房託難收購新資產

但是其他房託因為基數細,策略就沒有那麼靈活。而且香港全幢物業巿場的競爭又大,既有原來的龍頭發展商,近年又有來自各地的機構投資者,還有一些家族辦公室,房託沒有特別優勢,其實不容易投資新資產。

巿場認為小型房託擴張步伐太慢,因此股價又長期偏離每股的淨資產值,令小型房託融資更見困難,變成了「因為買樓難,所以股價低;因為股價低,所以買樓難」的惡性循環。正因如此,任何政策改變要有效,應令小型房託更容易收購新資產。

准購少數權益助增資產

香港地價貴,又一直以高密度發展,令每幢資產的單價都以十億甚至百億元計。房託理應運用資金優勢,集中投資散戶接觸不了的甲級資產,潛在投資標的價錢就更高。像冠君(02778)雖貴為香港第二大房託,以資產值論在全亞太區房託之中,又排在中上游,但是他們只擁有兩幢資產。冠君要收購同級物業,令資產組合由兩幢變三幢,資產值將上升五成,由項目分析到收購細節,再到安排融資都是巨大工程。

但假如可以收購資產的少數權益,並且不強求房託必需親自管理這些資產,資產幢數少的房託就可以更靈活。一樣只擁有兩幢資產,收購同級物業的兩成半權益,資產值只會上升12.5%,完全在合理範圍之內。

把營運經驗帶到資產設計

2014年房託制度第一次修改,房託就可以投資總資產值的10%到開發項目上。房託有限度參與開發就可用另一個方式增長,不需要完全依靠全幢物業的二手巿場。而且房託都有自己擅長的資產類別,容許他們自行興建亦有利將營運經驗帶到資產設計之中,對全社會是好事。

但正因為香港全幢物業單價高,所以2014年至今就只有領展在九龍東發展了半幢寫字樓。今次放鬆10%的上限,再加上房託可以投資少數權益,應可令不少房託受惠。例如發展商興建住宅樓盤,房託可能可以在樓花階段就收購連接樓盤的商場。又或者有基金在九龍東開發寫字樓,房託亦可注資買入例如兩成半的權益。這些策略都可以幫到中小型房託重拾穩定的增長。

制度鬆綁讓增長潛力發揮

當然,因為有房託已經處身「買樓難、股價低」的惡性循環,所以放寛了投資策略亦未必有資金重新投資。稍為放寛槓桿率,其實就是給予現有房託融資機會,以重新啟動增長。

基金界當然希望香港的房託巿場可以做到百花齊放。縱觀其他巿場能活躍地投資和融資的大型房託,少則三五隻,多則上十隻。香港現有十餘隻房託,這個板塊亦持有不少優質資產,除了收購困難之外,本來就具備了增長潛力。今次鬆綁,應可刺激房託下一波的投資。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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