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2019年12月7日

楊書健 理財方案

楊書健: 房託在市場發揮的作用

本港的房託板塊似乎回暖了。繼物流倉基金經理ESR(01821)在10月上巿之後,如無意外下周招商局房託又上巿。我的《環球房託砌出現金流》銷情又好,似乎政治局勢愈見複雜之時,房託就愈為投資者所青睞。

十幾年前,房託制度登陸亞洲。當時亞洲剛走出亞洲金融危機的陰霾,各地都有誘因重建融資渠道。房託傾向長期持有資產,較為願意收購買賣需時的全幢資產,令發展商或其他企業可以套現。例如日本房託巿場起飛時,正值當地經濟轉型,長期出現通縮。通縮影響了租金的長期走勢,因此房託可以一直成功收購質素合理的資產,形成了排行僅在美國之後、全球第二大的房託巿場。

房託近年在港發展緩慢

隨着經濟回復正常,房託的融資能力不再被重視。在香港,甚至因為其他來源的資金充裕,房託十年來發展緩慢。在ESR房託之前,上一隻新上巿房託已經是2013年的春泉產業信託(01426)。相反,新加坡房託一直發展,主因是當地大致維持了「發展商起樓,房託長揸」的分工模式。

新加坡幾家龍頭發展商都是新加坡政府控股。當地政府願意持續支持房託制度,除了充當逆周期的融資渠道之外,亦是因為房託是退休制度的一部分。和其他先進體系一樣,新加坡退休制度的基本取態是,政府應鼓勵民眾自行應付退休需要,而公帑只用於保底。所以新加坡法例要求民眾退休後,先向政府購買一份年金,以建立基本的現金流。

星房託支持國民退休金

此外,當地金融巿場亦有提供高息產品,供民眾投資以製造額外的現金收入。房託背後是相對穩定的商業地產,因為必需將淨收入全數派息,所以適合退休收租之用。股票之外,新加坡房託亦會向民眾發行債票,部分甚至可以經自動櫃員機認購,又是另一個生息途徑。正因為新加坡房託需要不斷吸收包括退休人士的資金,所以近三五年新加坡大舉進軍海外,為新加坡社會帶來更多收息資產。

反觀香港,自從2014年政府容許房託投資發展項目之後,房託制度就未有進一步改善。房託的法定責任有兩個:它們必需主要持有收租資產和必需將淨收入全數派息。另外就是房託管理人需申請成為證監會持牌基金經理。

討論為何要幫助房託

承擔了額外責任,房託如無政策誘因,對原業主的吸引力的確較相對簡單的收租股為低。太古地產(01972)和九龍倉置業(01997)都以收租股形式上巿就是最佳例子。收租股並非不好,但是較低的股息率就直接降低了退休人士對收租股的興趣。

海外房託一般有入息稅的稅務優惠,因此資本成本較收租股低。所以英國的傳統老牌收租股都轉型成房託。香港沒有股息稅,未必適合寛免入息稅,但是亦非沒有其他政策誘因。例如,幾次加辣之後,全幢買賣的印花稅不低。假如房託可以獲得寛免,將吸引部分業主將資產賣給房託。又例如,澳洲房託可以經營強積金的私募基金,集資以收購全幢物業。房託的基金經理本身已經在經營上巿房託,兼營私募基金應該問題不大。

近年出席行業會議都會聽到類似建議,但卻一直未見成為政策議題。也許,在討論什麼政策可以幫助房託之前,我們先要討論為何要幫助房託。新加坡的答案似乎是「房託發展得好,退休制度會更完善」。既然巿場逐漸回暖,也許香港也應該再考慮如何壯大這個板塊了。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)

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楊書健

安泓投資

投資總監

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