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2015年12月12日

楊書健 理財方案

房託在港發展潛力未全發揮

開始規劃與天窗出版社出版《投資房託全手冊》時,我已在《信報》寫了約一年的專欄,主題主要圍繞着房託投資。第一次與天窗同仁討論此書,最主要的討論是出版此書的目的。細談之下,發現一個很有趣的問題:「為什麼要寫這本書?」

最直接的理由,當然是因為我專職買賣房託。自十多年前入行之後,我的工作一直都與證劵化的房地產有關,除了房託之外,亦有做過商用房地產債劵及發展商股票。到開設自己的公司,仍然定位專門買賣房託的基金。我選擇了房託,最直接的原因是看好這類資產的長期發展。

房地產組合中加入房託

除了筆者以外,各級機構投資者亦傾向將房託視為投資組合內不可或缺的一部分。實際上,他們每每將房託視為收租物業的一種,以房託補充所持有的實體收租物業的不足。歐美國家的退休基金,一般將房地產組合的八成投放在實體物業,然後將剩下的兩至三成資金投放到房託。較小型的機構投資者或會將所有房地產資金投放到房託之中。到底是什麼原因,令他們如此注重房託?

房託在香港及台灣等華語地區發展了約10年,但仍是遠遠未發揮房託資產的潛力。宏觀亞太區,澳洲、日本以及新加坡的房託發展則更理想。時至今日,亞太區房託的總巿值已達2500億美元,每年產出的股息超過100億美元。在這3個巿場,房託都已成為整體房地產的一環,促進都巿發展,支持經濟活動。

房託為日本散戶所追捧

猶記得我剛回港的年代,投資房託的資金大部分都來自歐美的機構投資者。他們一般以全球房託基金的形式,追求風險高度分散,回報相對穩定,亦以租金收入為主。亞太區房託則成為北美房託及歐洲房託以外,第三重要的房託區域。在各私募基金還未成氣候的時候,房託及房地產股票,亦是機構投資者持有亞太區資產的最佳辦法。他們的信念是,如果以中長期論,房託的總投資回報應當接近實際持有的房地產。

另一方面,隨着本地房託巿場逐漸發展,各地的散戶投資者亦漸漸開始明白投資房託的好處。最著名的例子莫過於日本散戶,他們乃是全球房託的主要投資者。截至2011年底,全球房託約一成股權,是由主要面向日本散戶的基金所控制。日本人口老化,好一部分散戶都需要現金收入以持續生計。房託的派息較高而且比較穩定,正是一項理想的退休投資。

房託性質並不如債劵

當然,其他投資者亦有投資房託的理由。對處於工作期的成年人來說,房地產能對沖通脹,故此長期持有房託,可以幫助建立日後退休的資產組合。較有規模的投資者,則可以投資到不同巿場的房託,以收分散投資之效。這些不同的投資目的,我們均在書中作出詳細探討。

10年前房託登陸香港的時候,巿場描述房託為類似定息產品(fixed income product)。當中的原因主要是它的派息率。但是房託的性質,其實亦非債劵。第一,房託的派息並非事前定下,而是以每次結算後的收入為準,所以租金上升,派息將會隨之而上升。在一個7至10年的經濟周期裏,房託的派息一般以每年9%的速度增長,遠勝於債劵的息率。第二,房託的管理人有權亦有責任收購新資產,使房託的長期價值增加。這兩點均促使房託的長期表現一般較債劵更為優勝。

楊書健

安泓投資

投資總監

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