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2015年8月22日

楊書健 宏觀分析

迎接網購時代

投資銀行及大型基金公司的分析師,以投資板塊分工。例如筆者自大學畢業後,一直專職研究地產股及房託。這種分工模式,有助分析師建立行業知識,培養業內人脈,從而令分析專業準確。但這種分工亦會令分析師見樹不見林,看不清整個行業生態。比方說,除了其他商場之外,商場的競爭對手,若並非板塊之內的辦公樓房託,而是百貨公司以及近年興起的網購平台。百貨公司屬於零售板塊,而網購則是科技股。要了解商場發展,則必須跨出板塊限制,同時了解百貨公司以及網購平台。

驟眼看來,百貨公司與商場的營運完全不同。百貨公司以10萬至20萬呎為優,而頂級商場則能大至上百萬呎;百貨公司一般只賣貨物,而商場則兼顧餐飲等服務行業;選取貨品後,百貨公司有統一的收銀處供顧客付款,而商場則在商店內直接付款。但隨着兩者之間的競爭愈趨激烈,界線則日漸模糊。百貨公司在中、日、韓、台仍然強勢,店面愈開愈大,比中型商場更有規模。部分亦有加設餐飲服務,吸引人流。而美國、澳洲、香港的商場,則招納百貨公司為主要租戶,增加貨源。

有否存貨是分別所在

商場及百貨公司營運竅門都是如何提供顧客想要的貨物,因為一旦貨種不合適,顧客就會光顧別家公司。百貨公司歷史源頭為綜合零售商,一向親自買貨,再零售給消費者,故此存貨是百貨公司資產的一部分。存貨的好處是公司能穩定貨源,控制品質。不過一旦入錯貨,最後需要割價求售,則或會招至損失。為了降低風險,百貨公司會將部分店面讓予品牌經營,再從中抽佣。於是,品牌承擔存貨風險,但反過來控制買貨決定。但是百貨公司仍然會買進最重要的貨品,以滿足顧客的基本需求。環觀亞洲,現代的百貨公司一般都是兩成自己進貨,八成外判。

至於商場,歷史源頭是地產商,沒有存貨的傳統。商場透過選取租戶的方法,令商場的貨種達致平衡。商場都有主要租戶,要不就是百貨公司,要不就是大型連鎖店,目的就是提供普及的商品,穩定基本人流。主要租戶,代替了百貨公司的親自進貨。有沒有存貨,才是商場與百貨公司最大的分別。

網購公司面對類似問題

網購公司,面對的問題亦相類似。雖說網購公司能提供無限量的貨品,但是消費者時間有限,一旦找不到想要的產品,就會失去耐性,離開網站。看似開放的網購平台,背後都有花功夫,令消費者令迅速找到合適的貨品。部分網購公司,實行評分制,信譽及銷售額良好的商戶,在搜尋結果裏,排名會推前。亦有網購公司,會像百貨公司一樣,購入存貨,保證顧客最看重的貨品的交易過程順利,品質有所保證。如此說來,網購公司實際上的經營重點,亦是管好貨品組合,讓消費者買得安心。

網購平台,亦有以平台為中心,進行推廣活動。由幾年前開始的光棍節,到近日全線港鐵站賣廣告,都是例子。建立平台品牌以吸引人流,與百貨公司舉行周年慶全館減價或商場舉行聖誕抽奬等策略,其實如出一轍。

實際上,消費者的消費能力有限,當網購平台日趨成熟,無可避免會對現有商場及百貨公司帶來壓力。在美國及澳洲,商場的銷售增長已經連續幾年跑輸國民收入,而一眾網購公司的增長則持續強勢。故此,不了解亞洲甚或本港的網購發展,則分析商場租金走勢將會有所偏差。

楊書健

安泓投資

投資總監

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