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2019年7月23日 葉敬誠 專家評論

估價與按揭申請

對用家來說,如果認定「平買平賣、貴買貴賣」,只要有實際需要,即使社會氣氛波動,大概都不會影響入市決定。但在落實交易前,亦宜留意估價,以免影響財務安排。

對按揭批核的其中一個影響因素是按揭估價。銀行批核按揭申請時,都涉及估價程序,確保作為抵押品的資產價格。如果物業估價低於成交價,便代表按揭金額減少,買家需要調動更多資金完成交易。

以一個成交價800萬元的單位為例,如果估足價,在現行按揭指引下,按揭成數上限為六成,貸款額可達480萬元,買家首期支出為320萬元。如果估價不足,例如估值只有700萬元,按揭成數同樣是六成,貸款額上限便會下跌至420萬元,意味買家要準備380萬元首期以完成交易,較估足價的情況增加60萬元。如果買家無法籌措足夠資金,便可能需要取消交易,撻訂離場,損失訂金及雙邊代理佣金。

要避免出現估價不足,影響財務預算的情況,準買家可以考慮在簽署買賣合約前,參考銀行的網上估價,作為入市準備。要留意網上服務不是正式的估價,就算網上系統估足價,亦不意味正式申請按揭時,估價一定沒有問題。不過,如果參考數家銀行的網上估計均沒有太大的偏離,而成交日與簽署臨時買賣合約的日子相距不遠,實際上出現估價不足的可能性便會大減。

當然,選用較長成交期的買家,為減少撻訂風險,宜預留更多的備用資金,以便一旦出現估價不足時,仍可完成交易。

最後,香港的住宅物業估價,一般是參考最新成交價為標準。為什麼你想買的這個單位值500萬元?因為同區類似條件的單位最新成交價大約就是500萬元。而在市況向好或大致平穩時,輕微高出新近成交價的單位,亦較易在估價程序時被估足價。但如果市況向淡時,便較易出現估價不足的情況。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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