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2019年6月18日 葉敬誠 專家評論

拆息回升 按揭計數宜趨保守

近日銀行同業拆息高企,甚至高於一般新造H按的封頂利率。供樓業主可能有佔盡銀行好處的感覺;但如果拆息長期處於如此高水平,中長線而言,勢將影響銀行按揭的優惠,置業人士計數時,宜採用較保守的策略。

近日與供樓利息最相關的1個月拆息,維持在2.4厘水平。一般以拆息為準的新造按揭(H按),利率為H+1.24厘,計算後應該為3.64厘。但在以最優惠利率為準的封頂利率機制下,當H+高至某水平,便會改為P-供樓。近期一般新造按揭的封頂利率約2.375厘。

改以封頂利率供樓的業主,可能會有「贏盡」的良好感覺;拆息大致上可視為銀行的資金成本(雖然對存款較多的大行而言,成本應該會更低)。銀行資金成本2.4厘,借款人的利息支出才2.375厘,豈不是佔盡便宜,算盤打得比銀行更響?

不過,蝕本生意無人做。如果拆息在高位只是維持一段時間,銀行短蝕長賺,問題自是不大。如果拆息長期高企,銀行也不會長期讓小業主賺盡。正常的結果是調整利率──可能是上調最優惠利率,令封頂利率隨之上調(調整H+幅度的意義不大,因為H本身已貼近或超過封頂利率);另一個可能是削減其他按揭優惠,例如調整按揭現金回贈。不論結果如何,都是令按揭優惠減少。

過去10年,在資金氾濫的情況下,按揭優惠持續上升。一方面是刺激香港業主,每過罰息期即轉按,以賺取現金回贈(在不增加貸款額、不增長年期、轉按前後利率相若的情況下,轉按業主不但沒有增加風險,反而是變相令自己利息支出減少)。但另一方面,也造成了部分業主對日後財務安排過於樂觀的態度,即每兩年轉按一次,以賺盡回贈。

現時沒有人知道,拆息高企的日子會持續多久,可能一如去年底,拆息上升一段時間,便會回順;也可能持續高企,觸發銀行調整優惠。但近日的情況提醒我們,在為未來規劃時,不宜一味樂觀。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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