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專家評論 | 2014-11-07 06:30

盧永輝: 明年香港樓市何去何從?

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雖然剛剛踏進第四季,筆者已經收到多方對明年樓市走勢的查詢,很多評論認為明年是一個轉角市,因為預期利率將會在明年開始上調,樓價因此可能出現10%或更大的跌幅;相反,部分市場人士卻相信現時的低息環境和供應緊張情況會維持下去,儘管市場仍然受着政府的冷卻措施所影響,但年初至第三季,發展商積極推盤,吸納量卻比預期強勁,樓價指數在第三季再創新高,反映現時的需求非常穩健,所以有理由相信明年樓價亦很大可能在高位徘徊。

究竟明年樓市何去何從?首先讓我們探討一下低息和新供應量,這兩個對樓市影響最大的因素會否出現明顯變化。

所謂利率高與低是一個相對比較,毫無疑問現時的樓按利率是處於歷史低位,但更重要的分析是利率跟本地通脹的差別,簡單來說,現時的住宅樓按利率仍然是負值,息差大概是負150點子,這亦是令樓價易升難跌的其中主要原因之一;再者,筆者認為,明年通脹變動應不會太大,入口通脹、高就業率和工人薪金趨升等,仍然會支持本地通脹。

香港利率則要視乎美國復蘇的情況,現時市場共識對加息時間表是明年年中,但是在中國增長減慢和歐洲前景仍未樂觀的大前提下,加息時間表是極有可能推遲至2016年,假若明年年中真的加息,幅度相信只是介乎25至50點子之內,因此,明年香港極有可能仍會維持負樓按利率。

在新供應量方面,根據政府的資料顯示,在2012年和2013年內開始施工的住宅單位數目分別是1.86萬和1.41萬個,推算項目由動工到完成和投入市場的時間平均需要4至5年,這批新供應便會在2016和2017年間落成,但礙於現時市場上建築工人短缺,項目加快落成的機會不大,實質新供應量增加至接近政府的目標最快應是2年後的事情。

另外,雖然未來新供應落成量將會比過去6年的平均9500個單位為多,但仍然遠低於過去30年每年平均2.5萬個單位。過去的30年,本地人口和新增家庭數目膨脹,對住屋需求不斷提高,雖然未來2年新供應有所增加,但是要滿足市場的潛在需求,筆者認為每年新供應落成量應該參考上述的長期平均數,即是說明年的樓市仍是供不應求;加上住宅租金在4.5%預期通脹下,亦間接支持樓價,所以明年樓價大幅下滑的機會應該不大。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事