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專家評論 | 2013-07-20 06:01

王永偉: 如何重駁換樓鏈?

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政府多番遏抑樓市,樓價仍然在高位徘徊,上不了車的買家,仍然在埋怨樓價高企,不單在價格上難以負擔,事實上在市場上亦欠缺放盤可供上車客選擇。

現時市場缺盤的原因之一,是「換樓鏈」幾乎被打斷,住在小單位的業主難以換樓,市場欠缺小單位放盤,結果小型單位價格反而居高不下,升幅更高於大單位。

差餉物業估價署統計,A類住宅(實用面積40方米以下單位),5月樓價較去年底上升6%,相反,D、E類住宅(實用面積100平方米以上單位),同期樓價升幅只有1.7%。

換樓鏈斷絕的情況,1997年金融風暴後曾發生一次,金融風暴後負資產湧現,業主難以換樓,市場購買力以上車客為主。近一、兩年的情況,換樓鏈斷絕,主要原因卻是政府推出種種措施。

中產難換樓 基層難上車

在官方推出的多種措施中,雙倍印花稅及700萬以上物業的按揭成數限制,對換樓鏈帶來最嚴重影響。

以一個居於市值400萬元物業的業主,打算換樓至800萬元物業為例。在現行指引下,他新居的按揭成數上限是6成,可借480萬元,首期需要320萬元。

印花稅方面,即使他是香港永久居民,由於他已持有一個住宅物業,新購單位須付雙倍印花稅,即60萬元;如果他購置新居後半年後售出舊居,才可申請取回一半已付的印花稅。

兩大限制令中產階層換樓的難度較以往大幅增加,換樓後又受制於額外印花稅,新居3年內轉售要支付10至20%稅率,亦進一步打擊中產家庭的換樓意欲。

中產換樓不成,二手市場換樓鏈幾乎斷絕,結果便是上車客在二手市場難以找到合適的放盤,進而推高小單位的二手成交價。

需要重申的是,我們並不是反對當局遏抑樓市;我們完全認同減少系統風險的政策目標。但客觀事實是,多重措施令銀行體系風險下跌之餘,也令市場成交量跌至一個反常水平,不單影響上車客改善居住環境,甚至令樓市作為社會階層流動的功能喪失。

政府推出的多種辣招,說穿了,是以行政措施,應付市場上「樓價必升」的期望。如果美國退市、加息,熱錢留駐的情況不再,樓價必升的預期可以迅速轉變為「樓價必跌」。

目前看來,美國退市如箭在弦,聯儲局只待合適時候出手;市場心態逆轉的情況可能在12至18個月內出現。一旦美國退市、加息,而香港的遏市措施維持,將對市場帶來雙倍破壞力。

我們認為,因應外圍因素可能急速惡化,當局必須考慮為現時的遏市措施,設定退場機制;甚至需要為美國退市,準備替補措施,以減少市場波動。

在此之前,部分措施或可微調,雙倍印花稅來說,官方或可考慮將申請索回新舊印花稅差額的期限由6個月略為放寬至9個月甚至一年,令換樓業主有較多時間放售舊居。

在按揭方面,我們認為「現行按息加3厘,供款不逾月入6成」的壓測標準合情合理,可保證借款人有足夠的還款能力;在維持壓測前提下,當局或可考慮將700萬元以上自用物業的按揭成數限制略為放寬。

透過降低首期支出的方式,令換樓鏈重新啟動,令二手市場上車級別放盤量回升,舒緩上車客欠缺選擇的問題。

王永偉
按計劃執行董事