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專家評論 | 2014-10-06 06:15

盧永輝: 基建趨完善 黃竹坑續轉型

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最近公開發售的W50,雖然是一幢位處黃竹坑的乙級辦公樓,推出的分層單位卻瞬間沽清,吸納速度不但超乎預期,以平均成交呎價1.3萬至1.4萬元計算,亦較區內同級商廈高出一成以上,高層單位造價更高達每方呎1.7萬元,創下區內新高。

以W50的平均成交呎價和區內辦公樓的平均租金每月每方呎25元計算,初始回報率僅有2.2%,表面看來並不吸引。究竟有什麼吸引買家呢?

雖然現時黃竹坑區內全新的辦公樓供應有限,整體庫存亦未達到一個成熟商圈所需要的800至1000萬方呎的規模,但未來二至三年,黃竹坑道和香葉道均有多個商業項目相繼落成,傳統的工廈也逐漸轉型和被重建為其他商業設施例如酒店、會議場地和服務式住宅等。

筆者相信以上的轉型勢頭將加速進行,而當中的觸發點將會由港鐵(00066)南港島線於2016年通車後所帶動。

從租戶和用家的層面看,現時黃竹坑商圈對很多大企業來說是沒有明顯的吸引力,主要原因是集體運輸網絡並未完善,但當港鐵南港島線落成後,黃竹坑商圈和香港島其他商圈的交通運輸效率得到改善後,情況將會有所改變。

簡單來說,港鐵黃竹坑站與金鐘站只有兩個車站的距離,純粹以行車時間作比較,黃竹坑可以被看為「金鐘商圈的延續」或「港島南面的銅鑼灣」,但黃竹坑現時辦公樓的平均租金仍遠遠低於銅鑼灣的每月每方呎約60元的水平,在多個層面上,黃竹坑當然並不可完全代替銅鑼灣,但對一部分現時進駐銅鑼灣或港島東的中小型企業來說,黃竹坑全新的辦公樓和40%的租金折讓相信會是一個相當吸引的物業租賃方案。

近年,港島區辦公樓供不應求的情況嚴重,核心商圈租金高企,相信中環灣仔繞道和東區走廊連接道路通車後,港島的主要商圈連通性將會更加提升,現時銅鑼灣和港島東的呎租和中環核心區比較,仍然有45%至50%的折讓,但當上述基建完成後,現時的租金差距相信會大大縮減,筆者預計,配合黃竹坑區內全新的辦公樓落成,未來兩年將會出現新一輪的企業搬遷潮,從銅鑼灣或港島東進駐黃竹坑作為它們辦公的新據點。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事