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專家評論 | 2014-09-29 06:00

陳超國: 保育與發展需再調整

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政府剛公布下季賣地計劃,住宅單位供應僅千餘個,但卻增加了鐵路項目的供應,令其佔整季的供應量中近七成。

近月細價樓成交價量均回升,因為市民普遍預期樓價長遠仍會向上。有這預期是政府找地發展困難重重,市民認為供不應求的情況難以解決。因此,雖然第三季的整體土地供應可提供6700個住宅單位,比對上兩季為多,但業界仍普遍認為難以冷卻樓市。

筆者認為,目前住宅樓市近似非理性亢奮,供應在未來幾年將大幅上升,若經濟動力稍有差池而下滑,供過於求的情況有可能再現,屆時樓價可能顯著下滑。

有業界認為鐵路項目有流標風險,因此來季供應仍有水份。但鐵路項目受制於政府的地價評估,過去流標主因是地價評估高於市場可接受水平。若政府急於增加供應冷卻樓市,相信地價金額評估可下調至合理市場水平,流標機會可大減。近日推出的大圍站鐵路項目,住宅部分的樓面地價已調低於每呎3000元以下,屬市價水平,筆者估計流標機會不高。

冷卻樓市須令市民相信長遠土地供應可源源不絕,但很多長遠供應需重新規劃用途,勢必受地區人士或環保份子反對,能否依時推出尚有變數。

香港是人口密集的城市,高密度的居住環境是無可避免。如果市民堅持低密度發展,只可接受超高樓價或縮少自己的居住面積。近年超小型住宅單位湧現,就是因為呎價上升,把「單位面積」就價。大家如果不想將來像東京市民一樣在子彈床位內居住,就必須反思保育、環保和發展的平衡點是否需要再調整。大家一齊反對發展,樓價必再上升,那麼大家是否願意我們的下一代在超小型住宅單位內成長?

陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理