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專家評論 | 2014-08-22 06:15

陳超國: 細價樓市不理性

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近日樓市忽然活躍起來,小型住宅單位成交量價格均上升,有些屋苑呎價更屢創新高。

細價樓的需求是市場累積了一段時間的購買力突然湧現,但在辣招影響下盤源短缺,供求失衡的情況下令細價樓成交價量回勇。筆者相信現時的細價樓市況有點不理性,可能是地產代理大力催谷和傳媒廣泛報導造成的羊群心態,令部份市民相信現時不買樓,日後樓價再升後要買樓更艱難。

政府過去已大量出售土地,其中不少是限量地,小型住宅的供應在未來數年必然大幅上升。而發展商亦因呎價高昂,紛紛把新盤單位面積縮少,以降低單位售價。據聞不少在建項目已預設了大量面積約二、三百呎的蚊型單位。

從發展商手上可出售的單位數量已創近年新高,他們推出新盤時已不敢進取,很多新盤以貼近二手樓呎價開售,並提供大量優惠,減輕辣招的殺傷力。另一方面,發展商競投政府土地時表現克制,樓面呎價已明顯形成下降軌,反映發展商看淡未來樓市。

近日高價追買細價樓的市民面臨極大風險,樓價上升而地價下調的情況不可能持久。政府大力加推土地,未來單位供應增加,樓價沒有理由會再大幅上升。中、大型單位的樓價已開始下滑,成交量亦沒有大幅上升。當未來細單位供應大量推出時,樓價下調指日可待,市民無須恐懼買不到樓。

筆者認為以行政手段冷卻樓市祇可是非常時期的非常手段,長遠必須以增加供應來解決後來失衡的問題。政府宜大力宣傳增加供應的各種方法,令市民不再盲目相信土地供應不足,樓價必升的誤解。

陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理