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專家評論 | 2014-02-20 06:20

馬安平: 甲級寫字樓租金有望回穩

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受環球經濟走勢不明朗拖累,去年本港寫字樓租務市場表現平淡。儘管甲級寫字樓空置率維持在4.3%的低水平,個別商廈租金下行壓力較大。因此,拖累去年第四季整體甲級寫字樓租金下跌0.7%,全年租金升幅收窄至1%。

綜觀各區寫字樓租金走勢,中環及九龍東兩大商業區均落後大市。基於部分中區商廈空置率相對較高,中環區第四季租金掉頭下挫1.6%,總結全年跌幅為1.2%。不過區內超級優質(或稱A1級)寫字樓則有價有市。隨著空置率收窄至兩年低位,去年第四季的租金逆市微升0.1%,全年累積升幅3.3%。

至於九龍東則受到新寫字樓落成及工廈改裝項目的新供應影響,第四季租金下跌0.5%。其他商業區空置率保持低企,租金溫和上升,去年第四季灣仔/銅鑼灣寫字樓租金升0.3%;尖沙咀升0.1%;港島東升0.2%。

我們預料今年年初企業對寫字樓需求仍然有限。然而,隨著全球經濟持續改善及新股上市活動增多,企業對優質商廈實際需求預期將逐步提升,有利甲級寫字樓市場逐步復甦。

在供應方面,今年會有多個寫字樓項目相繼落成,有機會拉動空置率略為向上。但由於新供應主要坐落於非傳統商業區,加上發展商傾向將項目分層出售,相信這些新供應對大型企業吸引力不大,所以對核心區商廈租金亦不會構成重大影響。

在短期供應緊張及租戶承租能力提升的支撐下,我們預期今年寫字樓市道會有所好轉,預計整體租金會有5%升幅; 港島區可望跑贏九龍區; 而去年表現略為遜色的中環區,甲級商廈租金有望止跌回升。

仲量聯行香港研究部主管馬安平