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專家評論 | 2021-11-30 08:30

葉敬誠: 樓價(對誰來說)難負擔

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有機構發表報告指香港房地產風險偏高,理由之一是香港中等收入家庭要儲蓄逾20年,才可應付一般單位的樓價,數據較其他大城市更為嚴重。但正如我們過去多次提出,香港中等收入家庭負擔不了一般單位樓價,可能是民怨高的原因之一,卻未必反映樓市風險過高。

說中等收入家庭(定義是政府統計中,收入處於中位數的家庭)難以應付樓價,大概沒有人會反對。今年第二季,本地家庭(不計外傭)的月入中位數只有2.62萬元;而個人月入中位數,亦只有1.8萬元。以此計數,不論我們以二手樓平均價(今年1至11月,二手住宅成交註冊平均價約900萬元),抑或按揭額(今年9月新批住宅按揭金額平均為511萬元)來比較,都很容易得出樓價超出一般人負擔的結論。

問題是如果我們看新批按揭的負擔比率,卻會發現過去10年,新批按揭負擔比率,即新批按揭月供佔申請人入息的平均數,大致維持在33%至36%水平。即平均來說,由銀行取得按揭貸款的借款人,樓按月供只佔月入36%,比2010年的41%更低──期間樓價上升了不止一倍,同期家庭月入中位數只上升45%。

樓價升幅拋離收入增長,但新批樓按負擔下跌;原因是壓力測試被嚴格執行,月入處於中等水平的家庭,如欠缺家族財政支援,事實上已難以參與置業遊戲。

以9月新批按揭平均金額511萬元來說,以市場利率H+1.3厘,「封頂」為P-2.5厘計,按揭年期拖至30年,月入要48357元以上才可通過壓測,此收入水平在統計上已是最高收入的25%至30%家庭。換言之,反映「中等的按揭借款」都是由較高收入家庭去負擔。

由於實際上近10年成功借取銀行按揭的買家,每月樓按負擔偏低,遠遠未超負荷的水平。由債務負擔角度看,難以證明樓市有嚴重風險。由於整體私樓供應不足,每年萬多個的新供應,都可瞄準較高收入的家庭需求,善價而沽。

問題反而是,中等收入家庭難以負擔私樓,而他們本身已不合資格申請公屋。雖然理論上還有居屋、首置上車、綠置居等不同名目的資助房屋可供申請,但加起來名額仍是有限。與其說擔心中等收入家庭難以置業反映樓市風險,不如憂慮大量中等收入家庭難以應付樓價,引伸的種種社會問題。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁