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專家評論 | 2021-05-11 08:30

葉敬誠: 升市提防黑天鵝

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近日樓市升勢動力十足,在拆息見十多年新低、疫情受控、經濟恢復增長的大環境下,樓價可能在年內出現顯著升幅。但在升市之際,必須留意,市場似乎潛伏不少黑天鵝,樓價前景並非一面倒完全樂觀。

從表面看,樓市升勢甚為全面,港九新界一、二手盤都出現破頂價成交,連續兩個周末的一手成交量突破400宗。但升市之中,市場也隱藏不少負面因素,可能左右未來樓價甚至宏觀經濟。

黑天鵝之一是美國利率政策。在美國量寬持續之下,香港的利率維持低企。雖然聯儲局曾經表明未來2、3年都會維持低息,但曾任聯儲局主席、現任美國財政部長的耶倫早前卻在一場經濟研討會上表示,美國可能需要加息,以壓抑可能過熱的經濟。雖然她之後澄清言論並非建議聯儲局更改利率政策,但美國高層對持續量寬有疑慮應是事實。如果美國實體經濟持續改善,聯儲局加息似乎是合理反應。一旦本地按息隨美息回升、不但有樓在供的業主每月供款上升,在低租賃回報的情況下,也會影響投資者入市意欲。

第二隻黑天鵝是土地政策。香港樓價長期高企,原因是土地供應不足。但香港未發展土地達70%。只要政府狠下類似於改動選舉制度的決心,不管是郊野公園周邊、新界的魚塘農地、要改作發展用地,其實也沒有太大難度。主要的阻力,恐怕只是新增土地增加,可能會影響政府的土地收入。

第三隻黑天鵝是疫情。單看香港,雖然港府明顯認為港人對注射疫苗不夠熱情;但香港的感染個案算是極低。各類抗疫措施放寬,也為經濟恢復營造基礎。但環觀全球,疫情遠遠未可言「受控」。市場期待疫情受控,香港可恢復對外往來,帶動經濟增長。但外國疫情持續,環球人員往來、旅遊商務也難全面恢復。香港與新加坡的「旅遊氣泡」便好事多磨,一波三折。萬一通關之後,有潛伏期的病人進入境內,本地隨時又迎來新一輪爆發。

上述幾種負面因素中,部分即使成真,對樓價的負面影響也可能有限。例如利率,在經濟恢復增長的前提下,就算按息往上調2厘,對樓價的壓力也未必太大。而說得上是黑天鵝,也代表發生的機率偏低,但在主流觀點一面倒看好的情況下,用家也應防患未然,即使對樓市前景樂觀,也宜持盈保泰,不應孤注一擲於樓市。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁