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專家評論 | 2021-04-29 08:30

韓婉萍: 心急入市風險多

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近月傳媒有關二手物業市場的報道,無不以「交投熾熱」、「買家爭相入市」或「搶盤」等為標題,指市場有不少在沒有議價,甚至未有睇樓的情況下便拍板成交二手物業。

姑勿論市況是否真如報道般暢旺,筆者認為,置業乃人生大事,消費者應先了解清楚心儀單位、三思而行,避免被市場氣氛影響購買決定,或因心急置業而招致損失。

首先,了解物業資料與視察物業非常重要。準買家可從地產代理獲得最新的物業資料,例如物業擁有權、有關產權負擔詳情、樓面面積、落成年份及用途限制等。此外,地產代理也要促請賣方提供有關物業的一些額外資料,如物業有沒有加建或改動、單位或整幢物業有否正進行或將進行維修,是否由買家承擔有關費用等,並如實告知準買家,以免日後爭拗。

其實,有關物業的不少資訊,必須實地視察才能了解清楚,例如單位內的設備及保養狀況、屋苑或大廈的公用地方(如大廈外牆有否僭建物),以及物業所在地的環境及交通,是否有噪音及空氣污染等。因此,準買家宜實地視察物業後再作購買決定較為穩妥。

同時,準買家即使心急置業,也不宜在洽談期間先簽署漏空樓價或其他重要條款的臨時買賣協議(「臨約」)。根據地產代理監管局發出的指引,除非在臨約內填寫物業地址、立約各方姓名、樓價、付款條款、成交日期等重要條款的所有空白位置均已填妥,否則地產代理不得安排其客戶簽署該臨約。

臨約具法律約束力,如要在已簽署的臨約上作出任何修訂,必須先取得雙方同意及加簽,地產代理亦須確保客戶了解相關修改。因此,倘若雙方未就買賣條款或細則達成共識,便不應隨便簽署臨約。

倉卒入市的另一個風險,是於簽署臨約前未有向銀行查詢清楚能承造按揭的金額而導致「撻訂」。消費者不宜只依賴代理提供的按揭資訊,反而應向相關金融機構查詢,並仔細評估自身的還款能力。

事實上,根據地監局規定,地產代理倘若向準買家提供有關按揭的資訊時,他們不可向準買家作出任何失實的陳述或提供誤導資訊。專業的地產代理應經常留意政府或金融管理局有關按揭貸款的指引,以掌握最新情況並盡責地向客戶提供意見。

此外,樓價時有升跌,尤其當交投活躍時,同類型單位的叫價或會有很大差別。不論是準買家或業主,在設定目標購入價或放售價時,應多參考不同渠道的資訊,如政府數據、市場過往成交價、銀行估價等。大家只要多做功課,深思熟慮,便有助減低物業買賣所涉及的風險及避免不必要的損失。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁