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專家評論 | 2021-02-23 08:30

葉敬誠: 按揭壓力測試規避

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買樓買車是很多人的成功指標,不少業內人士會提醒,在規劃有關目標時,宜先買樓後買車,背後原因是按揭壓力測試的限制。但值得留意的是,坊間有以上的「忠告」,也反映市場對壓力測試的一些要求,已發展出規避機制。

幾十年前,本地有所謂「四仔主義」,即屋仔、車仔、老婆(老公)仔、生返個仔,概括基本中產的生活目標。巧合地,當年「屋仔、車仔」的順序,與現時一般建議的理財規劃一致,即對多數人來說,應該考慮先置業、後買車。原因在於,如果先以貸款購買座駕,在申請物業按揭時,壓力測試會將車貸的還款一併計算,可借取的樓按金額就會減少。

不過,反過來,如果先以無負債狀況(例如車貸)借取樓按,即使在壓測下借盡樓按上限,之後申請車貸卻不會有什麼障礙。換言之,在同等入息下,買樓、買車的順序不同,可借入的款額上限也有別。除了車貸之外,其他名目的私人貸款情況也類似,即在申請按揭時,私貸的還款額會影響樓按的計算。但先借盡樓按,再借其他私貸的話,卻不會被視為有問題。

過去此類規避壓測的操作,多數由借款人自行規劃。但近期有個別銀行也主動出擊,向有需要的樓按借款人宣傳,可在取用按揭後再借取另一筆私人貸款。此種操作仍然合規,但卻是變相迴避了壓力測試,甚至樓按成數的限制。

在銀行的角度看,此等操作無可厚非,借款人向A銀行取用樓按,有需要時也會向其他銀行取用其他貸款,一樣不影響原有按揭。所謂肥水不流別人田,那倒不如一早向客戶交叉銷售其他貸款產品。

不過,在借款人的角度看,在按揭壓力測試標準下,把樓按金額借到最盡,再去申請其他貸款,雖然沒有違規或違約,仍然應該小心考慮風險管理。在低息環境下,略為提供債務總額的風險未必太大。惟始終無人可保證長期低息,一旦未來利息回升、今日尚算輕鬆的還款,便可能變得難以負擔。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁