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專家評論 | 2020-12-15 08:30

葉敬誠: 兩種「有產者」在按揭上的分別

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本地房屋問題持續多年,有學者建議重推租者置其屋計劃,令公屋租戶變業主,認為可減緩社會上「有產者」及「無產者」的距離,購買公屋的住戶更可透過資產升值獲得財富增長。但要留意,雖然名義上大家都是有產者,但資助房屋的本質,在財務上彈性卻是始終不及私樓。

住宅物業除了有居住、出租等功能,作為有價資產,也可供業主用作抵押套現。資助房屋在完成補價後,原則上便是私樓,理財彈性上也與私樓一樣。但如果是以折扣價購入的居屋或租置計劃下的公屋,在未完成補價的情況下,業主要加按的話,需先向房署申請,而可接受的加按理由如下:

一、籌措醫藥費;二、家庭成員教育經費;三、殮葬費;四、業主因離婚或分居需向配偶付還樓價或支付贍養費;五、業主因生意出現財政困難,難以應付開支。

換言之,加按套現用於投資,便不是一個可接受的理由。此外,由於未補價的資助房屋加按,新增的借款是不涉及房委會擔保的,因此銀行批出貸款時,需要進行壓力測試。矛盾的是,如果業主因為財政困難需要加按套現,本身便較難通過壓力測試。

另一個矛盾點在於貸款額度:一般銀行其實對於低額度的按揭貸款興趣缺缺,例如借款額在100萬元以下,已較難找到願意承按的銀行。但如果額度較大,又返回壓力測試較難通過的問題。

說回租置計劃(及各類建議中的改良版),在不增加供應的情況下,一批租戶變業主(而且事前事後居所無變),究竟算不算紓緩了房屋問題實在難說。而就算透過重推租置計劃,令一批公屋租戶變成「有產者」,他們的理財彈性相對於私樓業主,仍是有所欠缺。假設日後政府真的重推租置計劃,公屋業主在決定是否「晉身業主」時,也應該考慮此方面的限制。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁