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專家評論 | 2020-12-01 08:30

葉敬誠: 供樓負擔上升源由

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政府未有在《施政報告》內就遏抑住宅樓價措施減辣,官方提出理由是樓價未有大跌,反而第三季市民供樓開支佔入息的比率為77%,較去年同期的73%仍然是有所上升。但在一系列官方的供樓負擔統計中,此數字其實有較大的誤導成份。

供樓開支佔入息比率77%的數字,出於政府第三季經濟報告。每次官方想說明樓價過高時,都會引用此數字,不少行外人亦易被此數字引導,認為香港仍在供樓的業主身負重債,苦不堪言。但要再次說明的是,此數字有較大的誤導成份。數字來源不是計算香港仍在供樓業主的平均供款佔入息比率。而是計算「45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括居於公營房屋的住戶)的比率」;當中70%按揭、20年還款期都有點脫離現實,現實中,今年9月新批按揭住宅的平均按揭成數是57%、年期是27.3年。

偏離現實的數字,得出一個超現實的平均負擔比率(所謂超現實,銀行根本不可能批出供款高於入息五成的樓按申請)。而樓價較去年同期下跌的情況下,用上述假設標準計算,供款比例仍然上升,主要原因是期內家庭收入中位數下跌(今年第二季居於私人房屋家庭月入中位數為3.65萬元,較去年同期的3.96萬元下跌7.8%)。

雖然筆者一直認為港府經常引用經濟報告的供樓開支佔入息比率有誤導成份。但要強調的是,另外一組較反映現實的官方數據,也反映供樓負擔在慢慢增加。說的是金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率,在2010年8月,金管局推出壓力測試前,數字為41%,2017年的低位為33%,其後反覆回升,2020年7月數字為37%。雖然說新批按揭的平均供款佔入息比率升幅不算大,參考歷史平均,近期的比率仍是偏低,但趨勢上看,數字在去年底起有加速上升的跡象。主要原因相信與當局有條件放寬按揭保險申請人的壓力測試要求有關。

整體而言,由實際批出按揭的平均供樓負擔數據看,本地業主的負擔不算高。但在平均數的遮掩下,估計有相當一部分新批按揭借款人的供款佔入息比率已貼近五成。在經濟波動的情況下,此種借到最盡的取態,借款人是否可承受相關風險,值得市場更多討論。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁