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專家評論 | 2020-11-03 08:30

葉敬誠: 負資產

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負資產住宅按揭貸款宗數由第二季的127宗,增加至第三季的199宗,大幅增加逾五成。但增幅強勁與基數較低有關,宏觀而言,在樓價欠缺方向,窄幅上落的情況下,統計上負資產會持續存在,暫時而言,大家仍可用平常心對待。

金管局的新聞稿再次強調,統計中的負資產個案,主要來源是銀行職員的住屋按揭貸款。此類貸款的按揭成數,有時會高達樓價十成。而9月差餉物業估價處的樓價指數較6月下跌1%。對於新取用十成按揭的銀行職員來說,樓價輕微下跌,技術上便是負資產。除非禁絕此類貸款,否則輕微的樓價下跌,必然會出現少量負資產個案。

不少港人仍然會將「負資產」、「拖欠供款」、「銀行CALL LOAN」、「破產賣樓」等概念聯繫在一起。但要留意的是,自從2011年第一季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄;而同期整體的銀行按揭貸款,拖欠3個月以上的比率,大致維持在0.02%至0.04%之間。技術上,成為負資產的樓按,還款紀錄比整體為佳。情況有違於一般人印象,原因在於即使樓價下跌,但利率沒有上升、借款人收入沒有下跌的環境,物業是否負資產,對借款人的財務其實沒有迫切的影響。

「負資產」要與「加息」或「收入下跌」同時出現,才會為借款人財政帶來重大壓力。過去10年,按息長期維持極低水平;而取用十成按揭的銀行職員至今仍是收入較穩定的一群。在此種情況下,雖然統計上負資產數量有輕微起伏,但對於收入穩定的借款人,根本沒有多少預期之外的財政壓力。較整體樓按更佳的「零拖欠」統計也是意料中事,現階段負資產的情況未需要特別關注。

展望未來,要留意的是,近一年因按揭保險放寬,新增大量按揭成數達九成的樓按貸款。如果樓價出現逾一成跌幅,預料統計中的負資產宗數會大增。雖然未來數年的按息可望維持低企,但疫情影響下,多個行業可能需要更長時間恢復正常。未來一段時間,失業率都較難回落。一旦樓價出現波動,便會有一群職業受疫情影響而下跌的業主,需要同時面對負資產及收入下跌的問題。在宏觀層面,出現一定數目的斷供負資產,會有保險機制應對,銀行風險不見得特別高。

不過,在微觀層面,如果借款人自問收入有大幅減少的可能,可能便需要考慮,是否要提早減債,避免未來被本來應付得了的樓債拖垮自己的財政。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁