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專家評論 | 2020-09-24 08:30

黃漢成: 銀座式商廈「疫市」求生

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銀座式商廈概念源自日本,十八世紀時,日本銀座區首次開放港口予其他國家貿易通商,導致大量外地商人湧入,因為當時地舖供應有限,結果商戶惟有向上發展,遂形成一幢幢小規模而店舖多元化的「銀座式商廈」。

而香港的銀座式商廈的樓上舖,可說是早年商舖大旺市的副產品,其時內地旅客湧港大手「血拼」;加上本地經濟暢旺,大批珠寶鐘錶店及奢侈品名店進駐核心區,致使區內商舖租金不斷飆升,許多本來在地舖營業的商戶,因應付不了高昂的舖租,惟有向上發展,遷往樓上舖繼續經營,當中不乏美容院、髮型屋、時裝店、眼鏡店、食肆等較大眾化的商戶。

事實上,港人因經常前往日本及韓國等地旅行,早已十分適應銀座式商廈樓上舖的消費模式,故樓上舖曾一度如雨後春筍般大量出現,不少業主亦把原來的寫字樓轉作樓上舖出租,從而獲取更高回報。

商舖市道向來與經濟環境密不可分,隨着近年內地旅客消費模式的改變,核心區商舖租金已逐漸回落,加上中美貿戰、社會事件及新冠疫情影響,核心區舖租更是一瀉千里,而對於逛街購物的消費者而言,大多講求「方便就腳」,這亦是地舖的價值所在,若要稍移玉步上樓光顧,人流難免打了折扣,所以不少樓上店商戶亦趁此機會回歸地舖,令樓上舖需求進一步減少。

近日市場頻錄樓上舖大幅蝕讓個案,亦有銀座式商廈樓上舖空置率高達五成有多,礙於疫情仍未完全消退;加上本港經濟仍處低迷,商舖市場短期內難望大幅反彈,樓上舖租務恐持續受壓,建議業主可考慮把物業轉回寫字樓出租,始終市場對寫字樓的需求遠較商舖為大,雖然寫字樓租金較樓上舖租金為低,但在此「疫市」之下,未嘗不是銀座式商廈業主們的另一條出路。

黃漢成
美聯工商舖行政總裁