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專家評論 | 2020-05-21 08:30

王美鳳: 拆解按息一邊跌銀行一邊減回贈

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近月大型銀行牽頭進一步削減按揭回贈,去年至今銀行接連縮減按揭優惠後,過往樓按貸款高回贈吸客模式已轉變。現時平均新批按揭金額為440萬元,平均新批轉按金額約360萬元,調整後有關銀行一般新造按揭額的現金回贈由過往1%降為0.5%,轉按貸款一般金額現金回贈降至象徵式的0.2%,銀行除了進一步控制資金成本,亦反映銀行看淡轉按業務,並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭受益的經營環境。

雖然3月美國已大規模放水救市,但新冠肺炎疫情在歐美地區擴散,市場憂慮加深,早前美元避險需求高企一度扯高美息未能回落,最近市場敏感情緒緩和,美元拆息已降至減息後應有水平。而在本港,銀行避險性保留資金意欲增加下,港元拆息雖有回落但仍持續高於美息,未跌至正常應有水平。

不過,最近金管局多管齊下為銀行釋放信貸資金流動性,加上港元已多次觸及強方兌換保證,令金管局入市,銀行體系結餘由之前的540億元增加至近950億元水平,由於港元流動性增加,銀行同業拆息逐步回落,與樓按相關的1個月拆息由3月高達逾2厘水平降至5月15日為0.64%。

市場供樓計劃主要以H按為主,目前使用比例達88.7%(3月住宅按揭統計數字),拆息下跌可讓大部分供樓人士減輕供樓負擔,儘管銀行近日調減新批按揭優惠,但影響性輕微,甚至基於減息已有所抵消。現時市場上H按息介乎低至H+1.25%至H+1.3%,封頂息率以P按計實際息率為2.5厘為主,在拆息跌勢下,H按息已跌穿2厘,5月15日計H按息已低至1.89厘,變相H按用家已可享減息高達0.61厘,每月供樓利息開支節省達24%。

隨着本地新冠肺炎疫情緩和,累積多月的樓市購買力正在釋放,近日樓市交投明顯回升,多個新盤已準備重啟銷售,按息下跌對正在回暖的樓市帶來進一步正面訊息。樓市連繫按市,加上資金流動性增加,原則上銀行樓按取態應可望改善。

不過,環球疫情不確定性仍大,帶來全球經濟連鎖影響,本地經濟環境亦在轉壊,銀行對運用放貸資金的分布有所考慮,短期內中小企應急貸款需求增加,政府亦提出中小企百分百擔保特惠貸款,鼓勵銀行支持提供及時雨,紓緩企業資金壓力,故此涉及企業及個人客戶應急貸款需要運用的資金將會上升。

那麼,雖然銀行資金流動性增加,但礙於應急貸款需求亦上升,而就業市場惡化或影響借款人的還款能力,銀行警覺性增加,故此對於樓按取態亦可能較保守。最近港元隔夜拆息已回落至5月15日為0.17%,與美息拉近,反映銀行資金流動性增加,但與樓按相關的1個月拆息雖由上月高逾2厘水平跌至5月15日為0.64%,跌幅逾1厘,但高於美息差幅仍較大,反映銀行拆借取態仍審慎。

銀行同業拆息是否可續跌至貼近美息水平,視乎銀行體系結餘及流動性是否可進一步上升。暫時所看,筆者樂見市場上有銀行對於樓按取態一直保持正面積極,管理信貸審慎的同時,維持整體性信貸融通亦相當重要。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理