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專家評論 | 2020-04-07 08:30

葉敬誠: 樓價拒跌之謎

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在各地股市多次跌停板之時,本地樓價顯得相對堅挺,即使成交量下跌,但整體價格似乎未見太大波動。仿似處於平衡時空的樓價,究竟是真有獨特的抗跌原因,抑或只是反應遲緩,應跌未跌?

早前有評級機構發表報告,估計受新型肺炎疫情影響,本地樓價會較高位下調兩成。有鑑於3月樓價比去年高位已下約8%,在相關預測下,樓價比現水平再跌約13%便已「達標」。對比於各地股市的跌幅,此估計對本地樓市的抗跌力可說信心十足。

報告認為,香港私樓供應有結構性的短缺;加上低息環境、去年放寬按揭保險適用範圍,都為樓價帶來支持,因此樓價未必有太大的下調空間。由近日二手成交價格維持平穩的情況來看,此應該是不少買家認同的觀點。

此外,大家也可舉出更多支持樓價的因素──政府的印花稅辣招持續逾10年,令近年入市的樓市買家以用家為主,他們除非山窮水盡,一般不會為了止賺或止蝕而賣樓,市場不會突然湧現一堆放盤推跌價格。而過去多年的按揭逆周期措施,也一定程度上保障了借款人的還款能力;比起2008年之前,樓市的抗跌力的確較高。

不過,樓價的抗跌力是否可令其調整局限於兩成左右,關鍵始終仍是疫情。上述的報告提及,有關估計的假設,是新冠肺炎疫情在年中達至峰頂。如果情況一如某些樂觀分析估計,疫情在年中見頂,那麼樓價可能真的沒有太多下跌空間。

一般而言,天災即使破壞力強,只要社會制度完善、元氣仍在。即使天災發生時帶來重大破壞影響經濟,但災後經濟可望快速復元,消費甚至有報復式的反彈。美國一些分析報告估計,當地第二季經濟下跌幾十個百分點,但全年只是輕微負增長,應該也是出於同類的估算。問題是現時新冠肺炎不明朗的是疫情(以及與此相關、各國半封國措施)的持續時間。不少醫生估計疫情即使在北半球的夏天消退,踏入冬天可能又有一波新疫情。先不說此種疫情、封關封城持續對經濟及市民收入的影響。單是疫情可能持續的不明朗因素,也會大幅壓抑用家的入市意欲。

以用家為主的樓市,價格波動會較其他資產為少,變化亦較為滯後。如果天災只維持一、兩季之後消退,樓價可能來不及反應便已迎來復甦。但如果負面因素長期持續,大部分人的收入都下跌,樓市亦難長期處於另一個平衡世界般拒絕下跌。最後要留意的是,今次疫情會對全球化有何影響。歐美去工業化之下,一時之間要增加口罩、呼吸機也要由中國大量進口。此種仰人鼻息的感覺未必好受,疫情過去之後,歐美會否再工業化?或部署將生產鏈分散至其他國家,在在都會影響中國及香港的經濟增長,值得進一步注意。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁