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專家評論 | 2020-03-18 08:30

王美鳳: 認識銀行還息不還本措施

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新冠肺炎疫情持續,對已有下行壓力的經濟再添打擊,本港失業率持續攀升,受疫情衝擊最大的行業如零售、酒店飲食服務的失業率更高。不少公司要求員工放無薪假,數字上亦反映就業人數持續向下,在這個環境下,部分按揭或債務還款人士的入息、商戶的現金流或受到影響,供款壓力因而大增。

早前銀行相繼推出應對疫情衝擊的紓緩措施,包括多類費用減免、重組企業貸款還款期、為中小企提供無抵押貸款等,其中最多人關注的是為個人及工商按揭客戶提供「還息不還本」的紓緩安排。

本港銀行在十多年前亦曾有類似「還息不還本」安排,不同的是,當年並非紓緩措施,而是按揭優惠作招徠,不少新盤夥拍銀行提供首3年供息不供本計劃,吸引買家入市,隨着2008年金管局叫停這類延期供本安排,銀行已不再提供此類計劃,只剩下偶有發展商自行推出延期還本推動銷情。

是次銀行推出的「還息不還本」措施期限為6個月,部分銀行可於期滿後因應情況申請再延長6個月。不要誤會所指的「不還本」是免還本金,意思實指延期歸還本金,例如供款人每月供款18626元,尚有285期供款,獲批「還息不還本」,在接着的6個月期間供款人根據按揭餘額400萬元及按息2.5厘,只需按月支付利息部分即8333元,暫停歸還本金,每月還款額便大減達55%,6個月期滿後回復原本尚餘285期供款,繼續如常按月歸還本金及利息。

換句話說,供款人是延期多付了6個月利息,來換取6個月減輕供樓負擔。那是否就等於不「着數」?

其實,銀行是次推出的措施是幫助受疫情影響或經濟轉壞影響供款能力的人過渡,故此用家應視乎實際財政上需要才提出申請。當財政狀況轉好,供款人可於按揭綜合戶口多放回資金賺取高存息回報以抵消按息支出,又或在有關罰息期後,透過部分還款直接降低按揭尚欠本金以節省利息。

另外的是,雖然在6個月期內暫停歸還本金而未能享有息隨本減,但單計6個月的利息差幅其實相當輕微。

供款人士如有意申請「還息不還本」的安排,可向銀行直接提出,但需視乎供樓銀行有否提供相關計劃,一般來說,銀行要求業主已供款滿1年或以上,供款期間還款紀錄良好,例如沒有超過7天或以上逾期供樓。申請人需提出理由解釋申請延期供本的原因,由於疫情影響已擴至多個行業,基本上除了零售、餐飲、酒店、旅遊和運輸等行業人士很大機會獲批外,其他供款人提出入息受影響的原因及證明,據悉亦可獲銀行批出。

若果有關按揭涉及銀行以外的機構,例如是未補地價居屋/資助性房屋,涉及發展商二按,銀行一般不可接受申請「還息不還本」計劃,但有個別銀行對於發展商二按個案,仍可接受銀行一按部分的「還息不還本」申請。而至於按保個案,按證公司已表明支持有關計劃,但實際上並非每家提供「還息不還本」計劃的銀行都可接受按保用家申請,故此業主可向所屬供樓銀行查詢。

事實上,銀行讓有良好還款紀錄達1年的用家延遲供本以減低每月供款作過渡,此舉有助避免有財困的客戶突然斷供,從而避免引伸拖欠甚至CALL LOAN、壞賬等問題。銀行在現階段推出短期性的「還息不還本」紓緩安排,除了可為借款人增添解決方案外,亦有助於管理信貸風險,屬銀行與客戶雙贏局面。

再者,銀行推出的紓緩措施中,銀行可如常收取利息收入,免收手續費等寬限對實際收益影響不大,但卻可建立「同舟共濟」的形象,而並非「落雨收遮」。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理