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專家評論 | 2020-03-09 08:30

余錦雄: 中環海濱商業地王與雙標書

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政府早前公布新一年度的賣地計劃,當中會推出6福商業用地,其中以中環新海濱地王最令市場矚目。

業內人士估計,這幅中環地王可以興建樓面差不多200萬方呎,規模與現在的國金二期差不多,是未來新中環的地標,估計會吸引大型發展商出價競投。

2019年下半年與今年第一季,受到本港政治事件、中美貿易戰及新型肺炎疫情影響,商廈租售價均有明顯跌幅。不過,香港中環地區在全球的甲級寫字樓市場當中仍是租金數一數二。短期內甲級寫字樓的租金或者會持續下降或停留在一個相對略低的水平,但長遠來說,中環核心的甲級商業大廈,尤其是地標式建築物,絕對是兵家必爭之地。

依據發展局局長黃偉綸表示,雖然現在香港經濟情況極之不明朗,又有全球疫情爆發這個隱憂,但政府強調會按市場價值招標售出土地,絕對不會賤賣。

這幅中環新海濱的3號商業用地,將以雙信封形式招標,有意競投的發展商需遞交設計標書及標價書,評審團將會按項目設計評分,除考慮入標的價錢外,亦會考慮整體設計與規劃,換句話說,未來中標者有機會不是最高價。過往政府很少用這種雙信封形式招標,只有曾經少數幾次用過,例如黃竹坑醫院用地及尖沙咀1881等。

筆者認為,雙標書最大的好處,就是可以要求設計配合全區整體規劃,並且政府可以毋須單純依從價格高低,同時可以考慮入標財團的技術能力及經驗等其他因素。不過,雙標書最大的擔心,就是如果不是價高者得,會不會有官商勾結的疑惑。政府表示,將會就中環新海濱商業地設計建議綱領,諮詢海濱事務委員會,招標時會公開條件,相信會有足夠的透明度,達致公平競爭。

作為國際金融中心,現在香港的資本市場,估計總市值超過一半是中資背景所擁有,但反觀現時香港核心商業區的主要地標商業樓宇,例如國際金融中心二期、交易廣場、長江中心、環球貿易廣場和太古廣場等,都沒有多少是由中資背景所擁有,估計這次中環新地標發展土地,一定會吸引大型中資背景的集團競投,但一般中資在香港都沒有太多大型商業項目的發展經驗,在雙標書的制度之下,政府可能需要考慮入標財團在內地及世界其他國家的經驗,這樣更能達致公平的效果。

余錦雄
香港測量師學會前會長