« 返回前頁列印

專家評論 | 2020-02-21 08:30

韓婉萍: 境外置業要「究」SMART

放大圖片

香港人向來鍾情境外置業,早年以投資英美、日本及內地物業為主,近年擴展至歐洲及東南亞各國,不但國家選擇愈來愈多,物業種類更是五花八門。其實,購買香港境外物業殊不簡單,尤其是未建成的物業,宜先做足功課,以保障自身權益。

筆者在此分享一些境外置業的注意要點,供消費者參考,決定購買境外物業前要考究五大要素,包括置業地點、選擇物業、購買方法、融資安排及投資回報等。

首先,當然要考慮置業地點,除了要掌握當地的經濟、樓市前景、樓價、滙率等基本資訊外,還要了解當地對外地買家的投資限制,例如就購買、出售以至出租該物業的法律程序,以及相關限制。另外,亦要弄清置業目的,究竟是打算投資、自用、還是配合子女到當地升學的需要?

在選擇物業時,要考慮發展商的背景及實力。消費者需特別留意,境外發展商的規模可能與香港有所不同;其次,要注意有關項目會否屬於《證券及期貨條例》下的「集體投資計劃」,以及是否符合該條例的規定。另一重要考慮因素是該物業屬樓花或現樓,若是現樓的話,可親身視察物業質量及屋內設施,若是樓花則風險較高;然而,不論是現樓或樓花,最好都是親身到當地視察,以了解附近一帶的基建和配套、鄰舍以至社區情況。

購置物業後的後續支出,如定期維修費用、管理費、地稅等亦不宜忽略。下一步是融資安排,買家在付款前要留意發展商的付款安排,例如訂金在什麼情況下發放給發展商?有沒有特別收費?還有,記緊留意當地財務機構對境外買家申請按揭的要求、限制及相關法例。

另外,在投資回報方面,有關投資考量的事項不少,包括當地政府的外滙管制、物業涉及的稅制(如物業增值稅、利得稅和遺產稅等)、轉售成本(如需繳付的稅項、專業費用、轉售限制等);同時,亦要留意發展商兌現回報保證的實力,以至該保證是否受到法律保障;租金收入亦未必如宣傳一樣。如有疑問,應諮詢當地專業人士或尋求獨立法律意見,以策萬全。

總括而言,購買境外物業過程複雜,一般而言,消費者可選擇直接向當地賣方購買物業,或是透過代理購買。倘若是後者,買家需留意,即使持牌地產代理符合地監局發出的執業通告的要求,也不能保證外地發展商能如期交樓,買家仍有機會遇上物業「爛尾」而蒙受損失。倘若有關投訴是涉及非持牌人士,地監局也不能跟進或處理,包括代表或協助買方追討交易過程中的損失。

為進一步教育公眾認識購買境外物業的風險,局方最近出版全新消費者教育小冊子《境外置業要「究」SMART》,公眾人士可於3月初到各區民政事務處諮詢服務中心免費索取該小冊子,或於地監局網頁(www.eaa.org.hk)閱讀網上版本。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁