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專家評論 | 2019-10-04 08:30

蘇振顯: 發展商捐地技術問題

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有關增闢土地建屋議題,最近有很熱烈的討論,民建聯倡議用《收回土地條例》收地建公屋,指出新界有很多土地達1億方呎在發展商手上,要增加土地建公屋,就要引用《收回土地條例》收地,並與地產建設商會會晤,爭取地建會支持該倡議。根據資料,1997年至今,政府曾為164個公共房屋、市鎮發展及市建局發展等項目,引用《收回土地條例》收回私人土地。

四大發展商亦積極回應民建聯的訴求,表態支持,若土地已規劃為公屋發展,並不反對收地,但土地已規劃作發展用途,發展商指出把農地改劃住宅地,一般都需要10至20年時間,所以若土地已進入可發展階段,則希望政府容許發展商繼續發展,亦可用公私合作方式,例如增加地積比,撥出部分發展為公屋。亦有發展商更加積極,主動提出捐數百萬方呎農地建屋。

政府對發展商的取態初步回應是有發展商捐地是好事,但強調數目不足以令政府改變其他努力,也不會影響政府全力推動多管齊下措施。

發展商肯捐地是好事,但有不少技術問題需要思考。首先現時政府土地政策並沒有隨便接受業主捐地或送地的安排,所以要制定業主捐地或送地的土地政策,在什麼條件下才接受捐地?是否需要政府付出補償?假設土地連接斜坡,要處理斜坡可能需要龐大修葺費,是否要業主修葺好斜坡才接受?另一個情況是土地上有非法佔用人及建構物,是否留給政府動用公帑處理?道路亦是一個重要因素,因為若捐出土地無連接道路,基本上是不能發展的。

第二個問題是土地是否可作發展用途,如果土地已規劃作綠化、農業、保育、濕地或郊野公園等用途,用作發展的機會極低,不容易通過城規會,這類土地政府接受也意義不大,沒有什麼用處。

第三個問題是所謂捐地是否送出業權,或是只送出一個年期的土地使用權,業權保留在捐地者手上,日後可取回自用。一個現成的例子是中環滙豐銀行總行前面的公共花園,業權仍然保留在滙豐手上,業主只捐出一個公共花園使用權。

另外,要留意是這個捐贈土地使用權是否由捐地者話事,指定某機構才可使用作某些用途,而這用途又是否符合政府的房屋及規劃政策,政府是否要在規劃及改地契用途方面無條件配合?

以上都是在土地政策制訂方面,需要全面考慮的。此外,土地用途牽涉千絲萬縷,例如捐地附近業主及居民的利益及意見又怎樣平衡?凡此種種都是不容忽略的。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理