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專家評論 | 2019-07-17 08:30

張聖典: 社會運動對不同物業市場影響

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近月社會運動不斷,不同種類的物業市場所受到的影響程度亦有不同。

首先,商業物業可分為零售和寫字樓兩部分。在零售方面,店舖物業的價值主要是市場上供求因素和租金上投資回報價值的反映。消費者和遊人數目的減少會直接導致商戶的收入下降。而在活動進行期間,警方採取的封路措施,或公共運輸系統的延誤,會造成不同程度的交通中斷,零售商業活動或需因而暫停。

由於現時不少商舖的租約都採用租金分成(turnover rent)方式計算租金,即除基本租金外,亦會加上租戶收入的某一百分比,故租戶(營運者)的收入損失亦將導致業主所能獲取的租金回報減少。業主的租金收入減少,意味物業單位的投資吸引力下降,最終亦將反映在物業的價值上。鑑於零售商舖的市場供應維持正常,商舖物業的投資價值將成為主導這類物業價值的主要因素。

另外,雖然寫字樓方面所受的影響較少,政治局勢不穩或會暫緩跨國或內地企業落戶本港的計劃,從而減慢跨國或內地資金來港進駐本地寫字樓市場的步伐,從而削弱有關需求。

至於住宅物業方面,由於本地市場的剛性需求強勁,市民的住屋需要相信不會受到進行社會運動的影響,加上政府「辣招」的後遺症導致市場上的二手供應嚴重不足,使一手住宅銷情依然十分理想。

總括而言,社會運動的進行甚至恒常化對零售商舖物業的價值影響至為嚴重,對住宅物業的影響則最為輕微。但情況若再發酵,導致社會持續不安,所引發的信心問題將打擊整體香港經濟及樓市,希望政府能盡快平息紛爭,讓社會重新出發。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)