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專家評論 | 2019-05-16 08:30

王美鳳: 招標與公開發售賣樓

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樓市入市氣氛自年初回暖,樓價逐步由低位回升,準買家「遲買會貴」的心態形成,累積多月的購買力於3月釋放出來,造就樓市急彈現象,發展商把握市況轉好形勢,紛紛加快推盤步伐。多個新盤除了以較常見的公開發售形式售賣單位,亦採用招標形式賣樓,以往招標形式多用於豪宅或貴重物業銷售,近月卻延伸至一般中價單位,由於市民大眾大多對招標賣樓並不熟悉;加上招標賣樓的透明度不及公開發售形式,引起市場關注。

根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商必須於開售單位前最少3天公布價單,讓準買家可仔細了解及比較售價,以及當中列明的各項折扣、回贈及優惠。招標方式賣樓有別於公開發售單位,發展商毋須公布價單,準買家只能以附近周邊新盤成交價或透過地產代理去估計或推測發展商的意向價,但即使只是隔鄰的項目,在景觀間隔座向方面亦有可能不同,加上市況或有變,準買家對於拿掐招標單位的價格仍困難重重。

發展商採用招標的優勢在於擁有更大主導權,買家需要自行決定投標價,連同訂金遞交投標書作為要約,發展商便可收集買家的出價,全權決定接納哪一位買家的標書,又或基於價格不合而拒絕出售單位。期間若樓價處於升軌,買家為了要志在必得,或有機會以偏高於市場價入標,中標後卻發現買貴樓,故此準買家決定入標前宜先多做功課了解單位估值。

一手例下新盤成交價須上載於網頁,但公開發售單位與招標單位的成交價卻有所分別,開售單位的成交金額一般已根據買家選擇的支付條款扣除了有關樓價折扣、回贈及優惠(除了一些未可計算的項目,如提早付清樓價回贈或並非用於直接支付樓價餘額的優惠),買家亦可於已公布的價單中對照定價與成交金額的差幅,以及各項折扣回贈等同樓價的百分比。

然而,物業網站上載的招標成交價一般就是發展商接納的買家投標價,當中並未扣除發展商提供的折扣、回贈及優惠,故此招標成交價並非買家實質支付的價錢。雖然銷監局於4月已提醒發展商須將新盤成交的所有相關折扣、贈品、財務優惠等一一列明,發展商亦已於成交紀錄冊的附註列明所涉及的優惠項目,但由於附註未必直接列明折扣率、回贈幅度,準買家需要自行找回相關條款內容逐一計算,對於了解招標單位的真正售價,仍甚有難度。

投標要約一經接納達成了買賣交易,合約上的價錢亦就是投標價,並未扣除涉及的折扣、回贈優惠,這方面對於準備透過按揭保險計劃申請高成數按揭的買家,或有可能構成影響。現時按保計劃的樓價上限為600萬元,一般以合約上的成交價是否超出這個上限為準,假設招標合約上的樓價是720萬元,扣除折扣、回贈優惠共20%後,淨樓價實為576萬元,但由於合約價已超出600萬元按保樓價上限,即使買家實質上只以576萬元買入單位,卻仍不可以透過按保計劃申請八成按揭;買家可申請的按揭成數僅高達淨樓價計六成,即345.6萬元。

若然有關單位轉以開售形式出售,合約上的成交價一般已根據支付條款扣除折扣,買家便可依據合約上顯示的576萬元申請八成按保計劃,首期可由230.4萬元降為115.2萬元。但留意,銀行最終可批出的按揭成數,以樓價扣除所有涉及的折扣、回贈的淨樓價計算,若合約價仍有未扣除優惠,例如是完成交易後才提供的回贈和津貼等,銀行亦需再於合約價上減去尚未扣除的優惠等同金額,得出淨樓價計算實質按揭成數。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理