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專家評論 | 2019-05-06 08:30

余錦雄: 本港住宅市場誰主升跌?

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去年第四季,普遍情緒比較悲觀,住宅市場亦有超過10%的實質跌幅。但自從今年農曆新年之後,情緒卻是轉變成異常樂觀,市民都預測市場會不斷持續攀升。那麼短的時間,當中有什麼改變?筆者個人認為是兩點,預期利率不會繼續攀升,以及中美貿易戰結果的良好預期。不斷變化的預期,會產生不斷變化的情緒反應,從而深度影響住宅市場。

其實,不論供應、需求、利息走向和經濟等,近幾個月都沒有什麼變化,唯一的變化是人心,而近期人心的取向受到最大的影響,就是對中美貿易戰的觀點。中美貿易戰,其實是大國之間的博弈,但它不單單是一個貿易談判,它是未來幾十年整體經濟發展的長遠影響,所以絕對有能力影響人心的取向,影響住宅市場的升跌。

從去年開始的中美貿易糾紛,即中美貿易戰,雖然一度達成暫停停戰的共識,但是隨後還是互徵關稅,直到現在仍然持續進行。而長期的貿易不明朗,不單會影響爭拗雙方,亦會影響與兩者之間有經濟交流的所有國家或城市。基於此及負面情緒,所以去年第四季樓市就產生顯著跌幅。

最新消息是中美雙方在極短時間內,會達成協議,兩國領導人亦有可能會在6月見面,並簽署貿易協議。現時各方面對談判成果都有不同預測。其中就有分析認為,在未來這場中美貿易戰,最終中國並不會接受美國所提出的貿易執法程序及單方面的制裁,並且會通過世界貿易組織等各方面對美國加以制裁。況且歐盟的成員有部分也加入了中國的「一帶一路」政策,並對中國的5G技術表示興趣。這些都可以顯示出歐盟的國家與美國明顯不同,在這場貿易戰當中或許對美國可能造成一些打擊。

究竟這場持續已久的中美貿易戰又會達到怎樣的結果?最後究竟誰勝誰敗?又或者什麼叫做勝?什麼叫做敗?我想在競爭的世界,中美大國相爭,肯定不會停頓,未來的中國跟美國,不管達成什麼樣的貿易協議,一定仍然糾紛不絕。但中美雙方相互的利益,都建基在對方的經濟發展上,正所謂你中有我,我中有你,所以雖然是長期鬥爭關係,但市場仍然理性的預期,在未來各式各樣的吵吵鬧鬧下,中美雙方定必會維持一個理性的互惠互利的貿易關係。那對經濟有什麼影響?對香港住宅樓市又有什麼影響?

我想現時住宅樓宇正處一個很高的水平,並且已經反映了最重要的幾個利好因素,包括極度供不應求、經濟活力仍然強勁,以及大量廉價資金充斥市場。所以筆者個人估計樓市不會再大幅攀升。不過,長遠考慮,中國和美國的議價能力,一定是此消彼長,如果中國國力不斷增加,大灣區發展暢順,在供應極度短缺的香港,要樓市掉頭下跌,似乎又無甚可能。

綜合上述,我想樓市是會維持現水平,並且在中長期會有緩慢的上升。而短期樓市的波幅,相信會跟隨人心的取向,而不斷上下擺動。

余錦雄
香港測量師學會前會長